תמא 38 הסכם יזם קבלן – מה חשוב לדעת?

מאת עו”ד יעל בועז, בעלת ניסיון בליווי עשרות פרוייקטים בתחום המקרקעין ותמ”א 38.

תמ”א 38 היא כבר מזמן לא עניין חדש בנוף הנדל”ן הישראלי. היתרונות הרבים הגלומים בתוכנית, ששינתה לבלי היכר את האופן שבו אנו תופסים את המושג “התחדשות עירונית”, מאפשרים לתמ”א 38 לפרוץ גבולות וערים.

על פי נתונים רשמיים אשר פורסמו ממש לאחרונה על ידי מנהל התכנון במשרד האוצר (דו”ח יישום תמ”א 38 מספטמבר 2016), מאז כניסת התוכנית לתוקף נבנו במסגרתה למעלה מ-27,000 יחידות דיור. כ-12,700 דירות במסלול המקורי של תמ”א 38 חיזוק, וכ-14,700 דירות במסגרת תמ”א 38/2 הכולל הריסה ובנייה מחדש.

תמ”א 38 דורשת מהדיירים להתקשר במערכת חוזים מפוצלת הכוללת הסכם בין נציגות הדיירים ליזם. כעת, הבה נבחן בקצרה מהם הפרמטרים המרכזיים שיש לשים לב אליהם במסגרת הסכם יזם בתמ”א 38.

מכלול הזכויות

לפני שיושבים למשא ומתן עם היזם רצוי לחקור לעומק את עניין סל זכויות הבנייה. חשוב שדיירי הבניין יביעו ויממשו את מבוקשם לגבי אפיוניו של הבניין המיועד. לדוגמה, במידה שהדיירים מעוניינים לשמור על “סגנון בוטיק” המאפיין את הבניין באפשרותם לעמוד על כך שהיזם יוביל בניית כמות דירות קטנה יותר על שטח פנים גדול מהתכנון המקורי. כלומר, “ויתור” מסוים על מיצוי מלוא זכויות הבנייה בתמורה לשמירה על בניין “קטן ונעים”. כדאי להיוועץ עם אנשי מקצוע ובעיקר לדעת מה הזכויות לגבי הבניין המדובר.

לוחות זמנים

חריגות בלוחות זמנים הן סוגיה נפוצה בכל ענף הבנייה ולא רק באשר לתמ”א 38. אולם בפרויקט של תמ”א 38 הדברים נאמרים ביתר שאת שכן חריגה מלוחות זמנים פוגעת באופן ישיר באיכות החיים של הדיירים. בין אם הם נאלצים להאריך את משך הזמן שבו הם “חיים באתר בנייה” ובין אם משום שעליהם להמשיך ולגור בשכירות עד שביתם החדש ייבנה. לוחות הזמנים חייבים להיות מוגדרים היטב בחוזה ומומלץ להסיק מסקנות מטעויות העבר ומתוכניות שהתארכו מעבר למצופה.

על מנת לעשות זאת נכון יש לפעול בכמה שלבים. ראשית, במעמד עריכת החוזה חשוב להעריך את משך כל שלב ושלב בבנייה ולהגיע להסכמה לגבי סעדים במידה שתהיה חריגה מהלו”ז (החל מהחתימה על החוזה, דרך תהליך האישור הבירוקרטי, עובר בבנייה עצמה וכלה בסיום הפרויקט). אלו יעשו תוך לקיחה בחשבון של גורמים מעורבים כמו חברת החשמל, תאגיד המים, הוועדה המקומית וכו’. בנוסף, החוזה צריך לקבוע באופן מפורש מה ההשלכות שעלולות להיות לגבי איחור בזמנים וכדאי לכלול “תמריצים” למצב שבו היזם מזדרז ומקדים את הפרויקט.

בחירת הקבלן המבצע

בחירת קבלן מבצע היא ללא ספק החלטה אקוטית והרת גורל בפרויקט של תמ”א 38. כדאי לבחון פרויקטים של הקבלן הפוטנציאלי מהעבר, לוודא שברשותו הסיווג הקבלני הרלבנטי לעבודה, שהוא יציב פיננסית באופן מספק וקשוב לתביעות הדיירים. כמו כן, מומלץ לקבל חוות דעת של דיירים קודמים שעבדו עמו. אומנם קשה שלא להתפתות לחוזה אטרקטיבי עם קבלן חסר ניסיון בתחום אך עדיף בדרך כלל לחתום על חוזה עם מול גורם מנוסה ובעל הוכחות בשטח.

עלויות

במרבית הפרויקטים של תמ”א 38, העלויות העקיפות והישירות (כולל עלויות תכנון, ביצוע וכן הלאה) יוצאות מכיסו של היזם ולא של הדיירים. זאת משום שהיזם עומד להיפרע בעבור עבודתו על בסיס מכירת הדירות החדשות שייבנו בבניין. לא אחת, עלויות עקיפות וישירות המוטלות על היזם כוללות אפילו את שכר טרחת מפקח הבנייה ושכר טרחת עורכי הדין של הדיירים. זאת למרות שהם מייצגים בפועל את הדיירים. כך או כך, כמו בכל פרויקט של בנייה, ובפרט בפרויקט מורכב כמו תמ”א 38, העלויות חייבות להיות ברורות ונהירות. כל מקום שבו החוזה יהיה נתון לפרשנות מהווה פתח לעימותים משפטיים מיותרים.

מפקח בנייה מטעם הדיירים

מפקח הבניין הוא נציג הדיירים והסמכות המקצועית מטעמם בתהליך הבנייה בפועל. לכן, חשוב לבחור בעל מקצוע רציני ומנוסה בתחומו, שידאג לאינטרסים של הדיירים באופן המיטבי ביותר. כדאי לציין שהיזם הוא שמשלם את שכרו של המפקח, על אף שהוא ממונה על ידי הדיירים. יש לוודא שהיזם איננו יוצר קשר עם המפקח ואינו מנסה לחסוך בעלות שכרו. רצוי להתעקש על שכר שלא יגביל את המפקח בזמן ויאפשר לו ללוות את הדיירים והבנייה בכל שלבי הפרויקט.

תמורות לדיירים

נדבך מרכזי בהתדיינות הצדדים הוא התמורה לדיירים. דיירי הבניין צריכים להציג דעה משותפת ואחידה לגבי השינויים החיצוניים בבניין (כמו לדוגמה גינה, לובי כניסה, מעלית), ואף יותר מכך, קו אחיד לגבי דרישות לתוספות השטח לדירות כמו חניות ומחסנים. התמורה לדיירים היא מה שמהווה את הטריגר לכל המהלך והדברים חייבים להיות מוגדרים היטב בחוזה.

זהות האדריכל

כפי שמינוי קבלן הוא החלטה מכריעה עבור הצלחת הפרויקט, כך גם בנוגע לקבלני המשנה ובראשם האדריכל. אפשר לסכם שהיזם יבחר את האדריכל אך יציג את זהותו עוד בשלב המשא ומתן לצורך בירור על ניסיונו, אופי בניינים קודמים וכדומה.

ערבויות ובטוחות

הכניסה לפרויקט כמו תמ”א 38 חייבת להיות בלב שקט מבחינה פיננסית. משום כך, על עניין הבטוחות והערבויות להיות בראש סדר העדיפויות. יש להציב דרישה לספק ערבויות בנקאיות התואמות לסדר גודל הפרויקט ומשך ביצועו ובכך לוודא שבמידה שיהיו בעיות ספציפיות, או אף במקרים של פשיטת רגל של הקבלן, יתאפשר להחליפו ולהמשיך בעבודות בלי להזיק לפרויקט.

מעבר לערבות בנקאית יש לקבל ערבויות מיסים אשר ייגבו על העסקה על פיהם היזם מחויב בתשלום על שמם של הדיירים, ערבות בדק שמהווה סוג של ביטוח ליקויים, בזמן הבנייה ולאחר סיומה, וכמו כן תיקון זכויותיהם החדשות של הדיירים והתחייבות רישום הנכס.

מפרט טכני

ביכולתו של מפרט טכני מוצלח לגרום לפרויקט טוב להיות פרויקט מצוין. מומלץ מאוד להתעכב עליו בזמן המשא ומתן מול היזם ולבחון אותו מול פרויקטים דומים. כמובן שיש לערב את המפקח מטעם הדיירים ולשלב מהנדס מהתחום.

ביטוח

משום שפרויקט של תמ”א 38 הוא איננו פרויקט פשוט, וישנה אפשרות של סיבוכים, רצוי לוודא שהיזם מבטח את הדיירים כנגד כל סיכון. לדוגמה, יש להתעקש שהביטוחים יכילו פתרונות בנוגע לעניין אחריות מעבידים וביטוח צד שלישי. כמו כן, כדאי לאמת את העובדה שהדיירים רשומים כמבוטחים גם הם בפוליסות. לשם זאת על היזם לממן יועץ ביטוח מטעמם של הדיירים שיהיה אחראי על כך שהם מכוסים לחלוטין.