מיזמי תמ”א 38 הם עסקות מכר לכל דבר ועניין מבחינה משפטית. במסגרת הסכמים אלו דיירי הבניין מוכרים ליזם את זכויותיהם בנכס ובתמורה הוא מתחייב לספק להם שירותי בנייה. סוגיה עיקרית שעולה בכל משא ומתן משפטי לפרויקטים של תמ”א 38 היא כיצד הדיירים יכולים להגן על הזכויות והאינטרסים שלהם במסגרת החוזה. ובכן, לפניכם כמה מהבטוחות המרכזיות שכדאי להקפיד עליהן.
תמ“א 1/38
ערבות ביצוע
ערבות ביצוע היא ערבות אשר ניתנת בסמוך ולפני תחילת ביצוע העבודות. ב”כ הדיירים הוא המחזיק בערבות עד למועד בו מסתיים שלב הביצוע. מדובר בערבות כספית אוטונומית שעיקר מטרתה הוא להבטיח את השלמת העבודות גם אם הקבלן יעצור באמצע הבניה.
סכום הערבות יכול לנוע בין 15% ל-40% מעלויות הבניה. במידה שהיזם הפר את ההסכם עקב הפסקה של העבודות על ידי הקבלן, הדיירים יכולים לפרוע את הערבות ולהיעזר בה לאיתור קבלן חלופי שבידיו יפקידו את יתר העבודות. כך מאפשרת הערבות את השלמת הפרויקט ומפצה על ההפסדים שנגרמו.
כדאי לציין כי סכום הערבות פוחת ככל שמתקדמות העבודות, בהתאם לאישור מפקח הבניה מטעמם של הדיירים, עד לסכום המינימאלי אשר שווה לסכום ערבות הבדק. בתום בניית המיזם ערבות הביצוע מתחלפת בערבות בדק.
ערבות בדק
ערבות בדק היא ערבות אשר ניתנת לדיירים במועד הקבלה של הבניין והדירות המורחבות ותוקפה הוא ל-12 חודשים. לרוב מדובר על ערבות בסך מאות אלפי שקלים אך הסכום המדויק נתון להסכמה בין הדיירים ליזם. ערבות בדק היא ערבות אוטונומית ובדומה לערבות הביצוע היא מוחזקת בידי ב”כ הדיירים עד לסיום 12 חודשים ממועד תום העבודות. העילה המרכזית למימוש ערבות בדק בתמ”א 38 היא אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם. ניתן לממש את הערבות על פי הוראות ההסכם שנחתם בין הצדדים.
במיזמי תמ”א 1/38, הוראות חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 לא חלות על תוספות בניה ותקופות בדק. על כן כדאי לקבוע הוראות מפורשות בהסכם בנוגע לעניינים אלו. מעבר לכך, הערבות לא יכולה לשמש לתיקון ליקויים בדירות אלא רק לקטעי ההשקה לפרויקט כמו הרחבות ועבודות ברכוש המשותף.
תמ“א 2/38
ערבות להבטחת תשלום מס שבח
כאשר רשויות מיסוי המקרקעין ידרשו תשלום מס שבח, במידה שהוא לא ישולם ו/או יטופל על ידי היזם (או לחילופין יועצי המס העומדים לרשותו), תופנה הדרישה לדיירים. רצוי לבקש מהיזם כחלק מההסכם לקבל ערבות המבטיחה את התשלום עבור מס השבח. יש לוודא כי הערבות תקבע בהתאם לחוות דעתו של יועץ מס ובגובה השומות אשר נקבעו ידי רשויות מיסוי המקרקעין.
בדרך כלל, יזם מקצועי שוכר יועץ מס המומחה בעסקאות תמ”א 38 ואשר מלווה את כל היבטי המיסוי מול הרשויות. על פי רוב הדיירים ממלאים שאלון מס שבח עוד בטרם החתימה על ההסכם, לצורך בחינה של חשיפת המס במיזם ותכנונו תוך שימוש בפטורים שמתאפשרים בחוק.
מועד הסגירה של שומות מס השבח לפי חוק מיסוי המקרקעין חל 8 חודשים ממועד הדיווח. בנוסף, המועד לתשלום מס השבח על פי החוק הוא לאחר שמתקבל היתר הבניה. משום שממועד החתימה על ההסכם ועד לתשלום המס ופינוי הדירות לרוב עוברים יותר מ-8 חודשים, הרי שבעת הפינוי סכום תשלום המס ידוע הן ליזם והן ליועצי המס שהוא נעזר בהם, ובמועד הקבלה של היתר הבניה עליהם לשלם אותו. לכן בפועל, רק במקרים ספציפיים תינתן ערבות מסוג זה.
ערבות רישום
ערבות רישום היא ערבות אוטונומית בסכום סמלי “יחסית”, ובדרך כלל מדובר על כמה עשרות אלפי שקלים. זו ערבות חשובה הניתנת לרוב לב”כ הדיירים החל ממועד ההשלמה של המיזם ומסירת הדירות לדיירים ועד להשלמת רישום מלא של כל הזכויות בדירות ורישום הבית המשותף. במידה שהיזם, על ידי עורך דין מטעמו, לא ישלים את הרישום תוך פרק הזמן שנקבע בהסכם הפרויקט, הדיירים יהיו רשאים לממש את הערבות ולהשלים את הרישום.
ערבות חוק המכר
ערבות חוק המכר מועברת לדיירים בסמוך ולפני מועד הפינוי של דירתם ואלו מחזיקים בה עד למועד הקבלה של הדירה החדשה. הערבות ניתנת למימוש בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) וזהה מבחינת תנאיה לערבות הניתנת למי שרכשו דירות מקבלנים.
אם המיזם נעצר ו/או לא יוצא לפועל לאחר שהבניין נהרס, יש לדיירים אפשרות לפנות לבית המשפט ולבקש את מימוש הערבות. סכום הערבות הוא לפי שווי הדירה החדשה, על פי הערכה של שמאי. ניתן לשאת ולתת בנוגע לתנאי הערבות כך שישנה אפשרות לדרוש תנאי מימוש מקלים ביחס לערבות חוק המכר.
מדובר כמובן בסוגיה מסחרית גרידא וככל שתנאיה של הערבות מקלים כך היא תעלה יותר כסף ליזם. בהקשר זה כדאי לדעת שהבנקים לא מאשרים בנקל ערבות שתנאיה מקלים מדי. יודגש גם שבמידה שהמיזם מלווה על ידי מוסד פיננסי (כמו בנק) והיזם פושט את הרגל ו/או הפרויקט נתקע, המוסד הפיננסי מחפש אלטרנטיבות נוספות להשלמת הפרויקט לפני שתינתן הסכמה למימוש ערבות חוק מכר.
ערבות בדק
ערבות בדק היא ערבות אוטונומית אשר ניתנת לדיירים עם קבלת דירותיהם החדשות ותקפה ל-12 חודשים. סכומה נקבע על פי הסכמה בין הדיירים ליזם והיא מוחזקת בידי ב”כ הדיירים עד לסיום התקופה. ניתן לממש ערבות בדק על פי הוראות ההסכם והעילה העיקרית לכך היא אי תיקון ליקויים בבניין או בדירות על ידי היזם.
ערבות בדק בתמ”א 38 זו לא גורעת מהוראות חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 בכל אשר נוגע לאחריותו של היזם כלפי הדיירים ולתקופות הבדק. בנוסף, על אף שהערבות ניתנת ל-12 חודשים בלבד, נקבעו בחוק תקופות אחריות ובדק ארוכות מכך. ככל וליקויים לא תוקנו על ידי היזם בהתאם לחובתו על פי הדין, הדיירים רשאים לתבוע אותו בבית המשפט.
לסיכום
ערבויות הינן סוגיה מהותית בהסכמי תמ”א 38. מחד אין להתפשר בהן, ומאידך רצוי לנהוג בהגינות, תוך קביעה של סכומי ערבות ומנגנונים ברי יישום למימוש (באופן שיטיב הן עם היזם והן עם הדיירים). אומנם קיימות בטוחות נוספות אשר ניתן לדרוש בהתאם לזהות היזם ואופי הפרויקט אך במאמר זה צוינו והוסברו הנפוצות שבהן. כמובן שהערבויות, גם אלה שתוארו לעיל, יכולות להשתנות ממקרה למקרה.
