איך מתחילים פרויקט של תמ”א 38?
השלב הראשון בפרויקט תמ”א 38 הוא בדיקה האם הבניין אכן עומד בתנאי התוכנית. כלומר, האם הבניין נבנה לפני שנת 1980 שלא לפי התקן המחייב כנגד רעידות אדמה (ת”י 413 שנכנס לתוקפו בשנת 1975). במידה שהתשובה לכך חיובית יש לארגן אסיפת דיירים בכדי לבדוק את הנכונות מצד בעלי הדירות למהלך.
עם השגת הרוב הדרוש שמשתנה בהתאם לתוכנית הרלבנטית שנבחרה (כמו שתראו בהמשך) יש להחתים את הדיירים על טפסי הסכמה. כבר למן שלבי הבירור הראשוניים מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום. לא אחת נציגים מטעם משרדינו מגיעים לאספות דיירים מתוך מטרה להציג – באופן אובייקטיבי ומקצועי – את האפשרויות העומדות בפני הבניין וההשלכות לגבי בעלי הדיירות ונכסיהם.
מהו הרוב הדרוש לתמ”א 38?
הרוב הדרוש לתוכנית תמ”א 38 בבניין משתנה בהתאם לסוג התוכנית שהוחלט עליה. במידה שמדובר על תמ”א 38/1 (הגרסה הראשונה של התוכנית) שבמסגרתה הבניין לא נהרס אלא מורחב ומשופץ, הרוב הדרוש הוא 66% מבעלי הזכויות בדירות. ככל שהכוונה היא ללכת על תמ”א 38/2 או תמ”א 38/3 – כלומר, הריסה ובנייה מחדש – הרוב הנחוץ הוא של 80% מבעלי הדירות.
מה עושים אם לא ניתן להשיג את הרוב?
קושי בהשגת רוב עבור תמ”א 38 הוא לא תופעה נדירה. זאת מן הטעם הפשוט שבכל בניין יש הרכב הטרוגני של בעלי דירות עם אינטרסים שאינם בהכרח חופפים (בלשון המעטה). אולם מכיוון שפרויקט תמ”א 38 יכול להניב פירות משמעותיים לבעלי הדירות כאשר התהליך מנוהל במקצועיות אין כל סיבה שדברים לא יסתיימו על הצד הטוב ביותר. לא אחת סרבנות מצד דיירים איננה סוף פסוק. במשרדנו אנחנו מאמינים שבעזרת שיח מכבד והצגת הנתונים בצורה אובייקטיבית אפשר לגשר על פערים ולצאת לפרויקט בהסכמה רחבה. ככל שעולה כנגד הפרויקט סרבנות בלתי סבירה החוק מעניק לדיירים כלים להתמודד עם המכשול.
אלו זכויות ניתן לממש במסגרת תמ”א 38?
הזכויות שניתן לממש במסגרת תמ”א 38 הן רבות ומגוונות. על פי רוב מדובר על בניית ממ”ד, הגדלת שטח הדירה, הוספת מרפסות, הוספת חניות, שיפוץ לובי בניין, הוספת מעלית, שיפוץ חיצוני לבניין, חידוש חיפויי קירות, חידוש ושדרוג השטחים הציבוריים בבניין ועוד. בפרויקטים של תמ”א 38/2 ותמ”א 38/3 (הריסה ובנייה מחדש) האפשרויות הן מדהימות עוד יותר.
היקף הזכויות שניתן לממש משתנה בין בניין אחד למשנהו. לעתים ישנם הבדלים מהותיים אפילו בין בניינים באותו הרחוב. על מנת לוודא אלו זכויות ניתן להגשים במסגרת הפרויקט מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ מקצועי. כמו כן, עורך דין שמלווה את הפרויקט פועל בכדי להגדיל את זכויות הבנייה ככל שניתן. הגדלת זכויות הבנייה רלבנטית לא רק עבור הדיירים אלא גם עבור היזם/הקבלן שכן כדאיות כלכלית היא הבסיס המרכזי לתמ”א 38.
איך בוחרים בין תמ”א 38/1 (הרחבה/שיפוץ) לבין תמ”א 38/2 או תמ”א 38/3 (פינוי בינוי)?
קיימים הבדלים רבים בין תמ”א 38/1 שבמסגרתה הבניין הקיים לא נהרס אלא “רק” עובר שיפוץ יסודי (מהמסד לטפחות תרתי משמע) לבין תמ”א 38/2 או תמ”א 38/3 שמאפשרות הריסת מבנה קיים והקמת בניין חדש במקומו.
על פי רוב, וככל שניתן לבצע זאת בהתחשב בנתונים בשטח, מומלץ להעדיף תמ”א 38 בפינוי בינוי. הקמת בניין חדש מאפס מאפשרת לבעלי הדירות ליהנות מאיכות חיים משודרגת, סטנדרט בנייה ברמה גבוהה, תשתיות חדשות, תכנון חכם, שילוב בנייה ירוקה ועוד. עם זאת, לא כל בניין מתאים לפינוי בינוי ולא לכל קבוצת בעלי דירות הדבר נכון. מה גם ששיעור ההסכמה לפרויקט מסוג של פינוי בינוי הוא גבוה יותר משיעור ההסכמה הדרוש לתמ”א 38 בגרסתו הראשונה (80% לעומת 66% בהתאמה). חשוב לזכור שגם פרויקט של תמ”א 38/1 (הרחבה/שיפוץ) מניב תוצאות מדהימות ומשביח את הנכסים לבלי היכר.
כאשר נציגי משרדנו פוגשים לראשונה דיירים המעוניינים בתמ”א 38 אנו מבצעים את מלוא הבדיקות הדרושות ומסייעים להם בעזרת ניתוח מקצועי לקבל את ההחלטה הנכונה. זאת לרבות הצגת שתי האופציות זו מול זו בכדי לבצע השוואה נקייה ומדויקת בין שני הנתיבים.
מהו שיעור ההשבחה של הנכס בתמ”א 38?
שיעור ההשבחה של הנכס במסגרת תמ”א 38 תלוי בשורה ארוכה של פרמטרים כמו מספר הדירות, מיקום הנכס, היקף התוכנית, הסכם ההתקשרות עם הקבלן וכדומה. במידה שהפרויקט מתנהל במקצועיות ותוך מיצוי זכויות הדיירים למקסימום האפשרי ניתן בהחלט להגיע לרמת השבחה של נכסים עד כ-500,000 שקלים לדירה ויותר.
