מיזמי תמ”א 38 הם פרויקטים מורכבים אשר טומנים בחובם סיכויים לצד סיכונים. לאורך למעלה מ-10 שנים, מאז השקתה הראשונה של התוכנית בשנת 2005, מיזמים רבים (כולל מיזמים מבטיחים באזורי ביקוש) לא הבשילו לכדי השלמה.
ניתוח מקצועי מראה כי אחד הגורמים המרכזיים ל”נפילת/תקיעת המיזם”, אם בשל הפרה מצד היזם או בגין קריסה כלכלית שלו או של הקבלן המבצע, הוא העובדה שרוב הפרויקטים של תמ”א 38 לא הגיעו כלל לשלב הביצוע. מוצגים לפניכם כעת עיקרי הדברים שרצוי לדרוש בתור דיירים בשלב המו”מ עם היזם. קרי, כללי אצבע שעשויים למזער נזקים אם חלילה הפרויקט ייקלע לקשיים.
החשיבות שבערבויות
ישנן סוגיות רבות הדורשות טיפול מעמיק בעת ניהול מו”מ בין דיירים ליזם בפרויקט של תמ”א 38, אך ללא ספק עניין הבטוחות הוא מהמהותיים שבהם. יש שיגידו שהבטוחות והערבויות הן בעלות משקל רב יותר מכל תמורה לבעלי הדירות. הבטוחות הינן כלי אפקטיבי במיוחד לצורך הגנה מפני מצב בו היזם נקלע לקשיים. רצוי מאד להתעקש על ערבויות מיטביות אשר יצמצמו ככל הניתן את רמת הסיכון הטמונה בעסקה.
לדוגמה, בעלי דירות במיזם הריסה ובניה (תמ”א 38/2) צריכים לדרוש ערבות חוק מכר, על פי שווי הנכס החדש, אשר תימסר להם בעת הפינוי של הדירות הקיימות. אולם בכך אין די שכן ערבות חוק המכר ניתנת למימוש רק אם היזם לא יכול לסיים את הבנייה ולמסור את הדירות החדשות לבעליהן. אי לכך רצוי לדרוש תוספת עילת מימוש שעל פיה המימוש יתאפשר גם במידה שהתרחש איחור במסירת הדירות של למעלה ממספר חודשים. במיזמי תמ”א 1/38 (חיזוק ותוספת בנייה) מומלץ לבקש שסכומה של הערבות יהיה במלוא שווי העבודות עבור הבעלים (תוספות הבנייה, השיפוץ והחיזוק).
לא רק ערבות חוק מכר
בנוסף לערבות חוק המכר, כדאי לדרוש מהיזם ערבות להבטחה של דמי השכירות בפרויקטים של הריסה ובניה (תמ”א 2/38). זאת משום שבמקרה בו היזם קורס כלכלית לא יתאפשר המשך תשלום עבור דמי השכירות הנחוצים על מנת לשכור דירות אחרות עד לתום עבודות הבניה. גם כאשר קורה מקרה כאמור, חשוב שלא להסתפק בקביעה תקופת הערבות אלא לסכם על שוויה. ערבות שוות ערך ל-3 עד 6 חודשי שכירות אינה מספיקה ורצוי להתעקש על שווי ערבות בסכום השווה לשכירות למשך כל תקופת הבניה, אשר תפחת ככל שעבודות יתקדמו בצורה סדירה.
במהלך מו”מ של הדיירים מול היזם מומלץ לדרוש בנוסף ערבות להבטחת חיובי המס. אמנם היזם מחויב לשאת בהוצאות המיסוי, אך במקרה של קריסה כלכלית לא יהיה מקור דרכו ישולמו שומות המס שנפתחו ונרשמו על שם בעלי הדירות.
מעבר לכך כדאי לבקש גם ערבות בדק אשר תכסה את עלותם הכספית של ליקויי בנייה, ככל שיתגלו, בדירות החדשות, ושהיזם לא יצליח או לא יהיה מוכן לתקנם. ערבות בדק תחזק את האחריות שחלה על היזם מכוח חוק המכר (דירות), שגם אותה יש לעגן בהסכם.
ערבות אחרת שכדאי לדאוג שתקבלו היא ערבות המבטיחה את רישום או תיקון צו הבית המשותף, הידוע כטאבו, והתאמה שלו לבניין לאחר סיום העבודות. התיקון נדרש משם שלבניין התווספו דירות חדשות, מיקומן של הדירות בו השתנה ושטחן על פי רוב גדל.
מעבר לכל הערבויות שצוינו, ישנן פעמים בהן יש מקום להתעקש על ערבויות נוספות שיוכלו למזער אף יותר את הסיכונים שלוקחים בעלי הדירות. זאת כתלות במידת הכלכליות של המיזם ובטיב המו”מ בשלבי העסקה המוקדמים.
