איך מתחילים פרויקט של תמ”א 38? השלב הראשון בפרויקט תמ”א 38 הוא בדיקה האם הבניין אכן עומד בתנאי התוכנית. כלומר, האם הבניין נבנה לפני שנת 1980 שלא לפי התקן המחייב כנגד רעידות אדמה (ת”י 413 שנכנס לתוקפו בשנת 1975). במידה שהתשובה לכך חיובית יש לארגן אסיפת דיירים בכדי לבדוק את
האם לבחור בתמ”א 38/1 ורק לשפץ ולהרחיב את הבניין או בתמ”א 38/2 המאפשרת פינוי בינוי ובניין חדש לחלוטין? מהם היתרונות והחסרונות של כל אחד ממסלולי תמ”א 38? קראו כאן אחת ההתלבטויות החשובות לגבי תמ”א 38 נוגעת לבחירה במסלול המתאים לדיירים. האם ללכת על פרויקט במסגרת תמ”א 38/1, התוכנית בגרסתה המקורית
השכן או השכנה הוותיקים לא רוצים לחתום על תמ”א 38? מהי סרבנות סבירה ומהי סרבנות בלתי סבירה? מהי עמדת בית המשפט לגבי דייר סרבן בתמ”א 38? מהו הרוב הדרוש ומה עושים כשלא מצליחים להשיג אותו? קראו כאן הביקוש לפרויקטים של תמ”א 38 על שלל מסלוליהם הביא לעליה עקבית במספר הבקשות
דירות בפרויקטים של תמ”א 38 במסלול חיזוק הינן פלח שוק שנחשב מאד אטרקטיבי בשוק הנדל”ן המקומי. מדובר על דירות שנתפסות כזולות יותר מדירות במיזמים חדשים, ולעיתים מחירן נמוך בכ-15% מעלות דירה בפרויקט נדל”ן חדש. זאת מן הטעם הפשוט שמדובר על “דירות חדשות בבניין מחודש” ולא ב”דירות חדשות מקבלן בשכונה חדשה”.
מאת עו”ד יעל בועז, בעלת ניסיון בליווי עשרות פרוייקטים בתחום המקרקעין ותמ”א 38. תמ”א 38 היא כבר מזמן לא עניין חדש בנוף הנדל”ן הישראלי. היתרונות הרבים הגלומים בתוכנית, ששינתה לבלי היכר את האופן שבו אנו תופסים את המושג “התחדשות עירונית”, מאפשרים לתמ”א 38 לפרוץ גבולות וערים. על פי נתונים רשמיים
בשנים האחרונות נעשו רביזיות ממשלתיות משמעותיות בתקנות הנוגעות למיזמי תמ”א 38 על מנת לשפר את הכדאיות הכלכלית מאחורי התוכנית שהפכה לסמל. השינויים נעשו במגוון חוקים לרבות חוק התכנון והבניה, חוק המקרקעין וחוק מיסוי המקרקעין. סל זכויות הבניה שניתן במסגרת פרויקטים של תמ”א 38 גדל באופן ניכר. במקביל, הרשויות למדו כיצד
מיזמי תמ”א 38 הם עסקות מכר לכל דבר ועניין מבחינה משפטית. במסגרת הסכמים אלו דיירי הבניין מוכרים ליזם את זכויותיהם בנכס ובתמורה הוא מתחייב לספק להם שירותי בנייה. סוגיה עיקרית שעולה בכל משא ומתן משפטי לפרויקטים של תמ”א 38 היא כיצד הדיירים יכולים להגן על הזכויות והאינטרסים שלהם במסגרת החוזה.
מיזמי תמ”א 38 הם פרויקטים מורכבים אשר טומנים בחובם סיכויים לצד סיכונים. לאורך למעלה מ-10 שנים, מאז השקתה הראשונה של התוכנית בשנת 2005, מיזמים רבים (כולל מיזמים מבטיחים באזורי ביקוש) לא הבשילו לכדי השלמה. ניתוח מקצועי מראה כי אחד הגורמים המרכזיים ל”נפילת/תקיעת המיזם”, אם בשל הפרה מצד היזם או בגין
