האם לבחור בתמ”א 38/1 ורק לשפץ ולהרחיב את הבניין או בתמ”א 38/2 המאפשרת פינוי בינוי ובניין חדש לחלוטין? מהם היתרונות והחסרונות של כל אחד ממסלולי תמ”א 38? קראו כאן
אחת ההתלבטויות החשובות לגבי תמ”א 38 נוגעת לבחירה במסלול המתאים לדיירים. האם ללכת על פרויקט במסגרת תמ”א 38/1, התוכנית בגרסתה המקורית המאפשרת שיפוץ והרחבה של הבניין הקיים, או שמא כדאי לבחור במסלול המקיף יותר – תמ”א 38/2 שבמהלכו הבניין הנוכחי נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש לחלוטין.
על מנת לקבל החלטה מושכלת בנושא כה קרדינלי מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע ולערוך בירורים הנוגעים הן למסלולים השונים והן לבניין הספציפי. במאמר קצר זה נסקור את עיקרי ההבדלים בין שני המסלולים על יתרונותיהם וחסרונותיהם.
כידוע, תמ”א 38 היא תוכנית ממשלתית שמטרתה להביא את הציבור לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה על בסיס שורה של תמריצים. בכל אחד מהמסלולים האפשריים בתמ”א 38 ישנם שלושה גורמים מרכזיים המעורבים בתהליך – בעלי הדירות בבניין, החברה היזמית והרשות המקומית.
בכדי להניע את המהלך יש בשלב ראשון לעבור בהצלחה את “מחסום הדיירים”. כלומר, להגיע להסכמה רחבה בין הדיירים לגבי הצורך והפוטנציאל של חיזוק המבנה במסגרת תמ”א 38. במקביל, היזמים בוחנים את התכנותו הכלכלית של הפרויקט והם עושים זאת ביחד עם צוות של אדריכלים ומהנדסים המתחשבים במגבלות הרלבנטיות מצד התכנון העירוני.
מה ההבדל בין תמ”א 38/1 לבין תמ”א 38/2?
מבחינת בעלי הדירות, תמ”א 38 היא “עסקת נטו”. הדיירים אינם מממנים את הפרויקט כאשר המימון מגיע מהרווח שהיזם מפיק ממכירת הדירות הנוספות שנבנות במסגרת התוכנית. ככל שהיזם יקים יותר דירות, וככל שהדירות הללו תהינה איכותיות יותר, כך הכדאיות הכלכלית של הפרויקט תהיה בהתאמה.
המדינה, מתוך מטרה לעודד את היזמים ולהגדיל את התמורה הכלכלית של תמ”א 38, מעניקה ליזם הקלות מס משמעותיות וכן מצמצמת במידה ניכרת את שיקול דעתן של הרשויות לגבי תוספות לזכויות בנייה. לדוגמה, בכל מסלול תמ”א 38/1 בעלי הדירות יכולים ללא חיוב במס שבח להגדיל את דירותיהם עד 25 מ”ר לרבות שטח לממ”ד וכן להוסיף מרפסת.
פרויקט של תמ”א 38/1 כולל חיזוק המבנה הקיים תוך חידוש תשתיות משותפות (חשמל, מים וביוב) והוספת קומות יזם על בסיס הקונסטרוקציה החדשה. הדיירים והיזם צריכים לבדוק האם לעסקה יש מסגרת כלכלית עם תמורה מלאה לביצוע והאם מגבלות התכנון הקיימות מאפשרות להוסיף את השטח על פי תקנותיה של תמ”א 38. למשל, האם בהתאם לתוכנית העירונית קווי הבניין המותרים מתיישבים עם התוכניות לשיפוץ והרחבה.
בפרויקט של תמ”א 38/2, לעומת זאת, הבניין הקיים נהרס לחלוטין. במקומו, היזם מקים בניין חדש בסטנדרט בנייה מודרני ועל בסיס השטח המוגדר. מדובר בעסקה שהיא יקרה מתמ”א 38/1 אך עם יתרונות גדולים משלה. דיירים אשר מתלבטים בין תמ”א 38/1 לבין תמ”א 38/2 צריכים לבדוק באיזה מסלול הם יזכו לשטח דירה גדול יותר והאם הם יהיו מוכנים להסתפק באותו השטח (פחות או יותר) תמורת בניין חדש לחלוטין. כמו כן, במרבית המקרים פרויקט של תמ”א 38/2 כולל גם חנייה עבור כל דירה.
מדוע יזמים מעדיפים תמ”א 38/2?
יזמי פרויקטים להתחדשות עירונית יעדיפו לרוב תמ”א 38/2 מכמה סיבות. ראשית, הרבה יותר נוח וקל ליזם להתמודד עם מגרש נקי ובתולי מאשר לבצע עבודות על בסיס בניין קיים. עבודות שמלוות לא אחת בהתעסקות עם תשתיות מיושנות ותקני בנייה לא עדכניים. ואכן, הסיכויים לאתגרים בלתי מתוכננים בפרויקט של תמ”א 38/1 הם גדולים מהסיכויים להפתעות בתמ”א 38/2. מומחים בתחום מעריכים שהסיכון בעלויות נוספות ובלתי צפויות בתמ”א 38/1 גדול כמעט פי שלושה מאותו הסיכון בתמ”א 38/2. זאת ועוד, בפרויקט של תמ”א 38/1 היזם לא יכול להעריך במידת וודאות מוחלטת מהו טיבן של התשתיות הקיימות ו”מכשולים” בלתי צפויים עלולים לצוץ תוך כדי העבודות בשטח.
מצד שני, גם למסלול של תמ”א 38/2 יש חסרונות מוכרים וברורים. עלויות היזם הן גבוהות מאד ועל כן נושא ההיתכנות הכלכלית הוא מהותי וקריטי. לא כל חברה יזמית יכולה לצאת לדרך לפרויקט של תמ”א 38/2 ודרוש לשם כך גב כלכלי ובנקאי. בנוסף, הרוב הדרוש מבחינת הדיירים לתמ”א 38/2 הוא גדול יותר מהרוב המחייב בתמ”א 38/1. 80% לעומת 66% בהתאמה.
מה לגבי הדיירים?
מנקודת מבטם של הדיירים ישנם הבדלים מהותיים בין תמ”א 38/1 לתמ”א 38/2. ראשית, בתמ”א 38/1 הדיירים אינם חייבים לעזוב את מקום מגוריהם והם ממשיכים לגור בדירה לכל אורך הפרויקט (אם כי הם סובלים במידה מסוימת מתקופה של “חיים באתר בנייה”). נוכחות הדיירים בשטח יכולה למנוע עיכובים בלוחות זמנים ואיננה דורשת הוצאות לשכר דירה חלופי. לא בכדי, תמ”א 38/1 הוא פרויקט קצר משמעותית מתמ”א 38/2. חשוב להדגיש שגם בפרויקט של תמ”א 38/1 הדיירים יכולים לקבל פיצוי מסוים לשכר דירה חלופי אבל הדברים תלויים בהסכם שנחתם מול היזם ומשתנים ממקום למקום.
מנגד, דיירים שיבחרו במסלול של תמ”א 38/2 יקבלו בסופו של היום דירה בבניין חדש עם סטנדרט בנייה בהתאם. לעתים הדברים יבואו לידי ביטוי גם בחניות ואפילו בחניון תת-קרקעי (מהלך שאיננו תמיד אפשרי בתמ”א 38/1). סוגיה נוספת שיש לשים אליה לב היא ערך הדירות החדשות. בפרויקט תמ”א 38/2, כאשר הדיירים מקבלים דירות חדשות בבניין חדש, ערך הנכס עולה משמעותית. הרבה מעבר לעלייה הצפויה בתמ”א 38/1.
שיקול נוסף שיכול להטות את הכף דווקא לכיוון של תמ”א 38/1 הוא מספר הדיירים בבניין החדש. בתמ”א 38/2 הבניין החדש הוא בדרך כלל גדול יותר וגורם לקפיצה במספר הדיירים בבניין. בעלי דירות שמעדיפים לגור בבניין קטן עם מספר מצומצם של שכנים יעדיפו אפוא את המסלול השמרני של חיזוק ושיפוץ בלבד.
