חריגות בנייה

כל מה שחשוב לדעת על חריגות בנייה

אם אתם מעוניינים לקנות נכס, כפרטיים או כחברה, ונתקלתם במושג ‘עבירות בנייה’; או אם ביצעתם עבירות בנייה, מסחריות או פרטיות, חשוב שתדעו: בנייה שלא לפי היתר יכולה לגרור עימה צו הריסה, קנסות ואף הגשת כתב אישום פלילי. מה מוגדר כחריגות בנייה? אילו סוגים קיימים? מהן עבירות שימוש חורג? מה דין התיישנות בעבירות בנייה? מה הסנקציות עבור חריגות בנייה? המדריך השלם.

מהן חריגות בנייה וכיצד תדעו אם ישנן כאלו בנכס שלכם?

חריגות בנייה מתייחסות לכל מה שנבנה בנכס מסוים, ללא היתר בנייה, וללא התאמה לתוכנית הבנייה המקורית של הנכס, כלומר לאחר שנמסר טופס 4 – טופס אכלוס ותעודות גמר, נתגלו חריגות בנייה. אלו, מפרות את חוק התכנון והבנייה, יכולות לגרור קנסות מנהלתיים, אישום פלילי והעמדה לדין, ובעיקר, כאב ראש עצום שכולנו נרצה להימנע ממנו. בוא נתחיל בהבנה של לשון החוק בנושא.

סעיף 145 לחוק תכנון ובנייה מהן העבודות שיש לקבל עבורן היתר, כלומר, אילו סוגי חריגות בנייה קיימים.

אילו סוגי חריגות בנייה קיימים?

חריגות קלות – מרבית חריגות הבנייה הן תוספות והרחבות אשר בוצעו ללא קבלת אישור, בניה בסטיה מהיתר, או שהן חורגות מהאישור שניתן להן. בדרך כלל מדובר על תוספות בניה כגון מחסן, קירוי החצר באמצעות פרגולה, סגרת מרפסת, בניית גדר, הוספת תקרה, הוספת חדר או חלל כלשהו, ועוד. במקרים רבים ניתן לפתור את המצב באמצעות השגת היתר בדיעבד, הפרט על כך בהמשך.

חריגות חמורות – סוג נוסף של חריגות בנייה מתייחס לחריגה מגבולות המגרש, כלומר שינוי ייעוד שטחים, חריגה מאחוזי הבנייה, חריגה בגובה המבנה. חריגות בנייה אלו מבוצעות ברוב המקרים בשלב הבנייה, ולכן נחשבות חמורות יותר.

הפרת היתר – סוג נוסף של חריגות בנייה מתייחס לשימוש בנכס באופן אשר מפר את ההיתר שניתן לו. לדוגמא: פיצול דירה למספר יחידות להשכרה, הפיכת שירות שירות לשטח עיקרי, הפעלת גן ילדים בבניין משותף ללא היתרי בניה, ועוד.

באילו מקרים מותר לחרוג? על עבירות שימוש חורג

“שימוש חורג” מוגדר בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה – ‘שימוש חורג’ בקרקע או בבניין – השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באיזור או בשטח מיוחד, לפי כל תוכנית או תקנה אחרת, שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבניין או לפי היתר על פי כל חוק הדן בתכנון ובנייה”.

שימוש חורג מוגדר כשימוש שחורג מהשימוש שאושר בהיתר הבנייה או מהמטרה שהוגדרה בתוכנית בניין עיר. בקשה לשימוש חורג ניתן להגיש כאשר מעוניינים לעשות שימוש שונה בנכס, מזה שיועד במקור או בהיתר שניתן, הבקשה מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. דוגמאות לשימוש חורג מהיתר יכולות להיות נכס המוגדר כמדרש ישמש כגן ילדים, נכס המוגדר כשירה ישמש כמשרד, ועוד.

שימוש חורג שלא הותר באופן מפורש, מוגדר כשימוש חורג אסור, ואפילו הרחיק בית המשפט העליון ברע”פ 8906/06 סוזה נ’ מדינת ישראל וקבע, כי שימוש במבנה שהוקם ללא היתר, הינו שימוש חורג.

חריגות בנייה – התיישנות: מה אומר החוק?

עבירה של חריגת בנייה (בניה ללא היתר) מוגדרת בסעיף 204 לחוק תכנון ובנייה כעבירה מסוג עוון. עבירות מסוג עוון מתיישנות לאחר חמש שנים ממועד ביצוע העבירה. כלומר, ניתן להגיש תביעה בגין חריגת שנייה תוך חמש שנים בלבד ממועד ביצוע העברת הנכס / החריגה. חריגות בנייה מתיישנות תוך תקופה זו.

היטל השבחה על חריגות בנייה

במקרה בו חריגת הבנייה שעבורה ניתן היתר בנייה, העלתה את שוויו של הנכס, יש סיכוי טוב שהרשות המקומית תדרוש היטל השבחה.

גובה היטל נקבע על פי הערכת שמאי, כאשר ההיטל בפועל יהיה בגובה של כ-50% מערך ההשבחה. כלומר, אם לדוגמא בעקבות הוספת מדרגות עלה שווי הדירה ב-50 אלף שקלים, ייתכן שמקבל ההיתר יקבל דרישה לתשלום היטל השבחה בגובה של 25 אלף שקלים, כתוצאה מקבלת היתר בניה מדרגות.

חריגות בנייה – קנסות וסנקציות

בפתיחת המדריך ציינו כי חריגות בנייה נחשבות עבירה פלילית אשר עשויה להוביל לכתב אישום והעמדה לדין הפלילי.

בחודש מאי 2018, אישרה כנסת ישראל הטלת קנסות מנהלתיים על חריגות בנייה. על פי התקנות החדשות, אשר אושרו לקראת סוף שנת 2018, גובה הקנסות נע בין 300 שקלים ל-8,000 שקלים, כאשר תפקיד התקנות להחליף את ההליך המשפטי ולזרז את האכיפה בנושא.

התקנות קובעות גם למפר החוק תישלח התראה והזדמנות לתקן את חריגת הבנייה, בטרם הטלת הקנס. על חברות יוטל קנס כפול מאשר על אדם פרטי, כאשר גובה הקנס יימדד פעמים רבות לפי גודל העבירה, באופן שבו על עבירות בשטח של 75-100 מ”ר יוטל קנס בגובה של 200 אלף שקל, על עבירות בשטח של מעל 100 מ”ר, יוטל קנס של 300 אלף שקלים, כלומר על חברה יוטל קנס כפול במקרה הזה, של 600 אלף שקלים, במקרה חמור.

מחפשים עורך דין לטיפול בעבירות בנייה?

אם נתקלתם בחריגות בנייה בנכס בבעלותכם, או בנכס אשר אתם נמצאים בהליך רכישתו, אנו ממליצים לכם להתייעץ עם עורכת דין יעל בועז, מומחית בתחום דיני מקרקעין בכלל ובתחום חריגות ועבירות בנייה בפרט.

עורכת דין יעל בועז בעלת ניסיון רב בתחום, ליוותה לקוחות רבים בהליכי מכירה ורכישה, ומנוסה לפרטי פרטים במהות החוק, ופיתוחו בשנים האחרונות בישראל.