רכישת דירה היא מהלך מרגש שמסמל עבור רבים צעד אל עבר התייצבות כלכלית או השקעה כדאית עם תשואה נאה.
אך רגע לפני שקופצים לחתום על חוזה המכר, מומלץ להישאר עם הרגליים על הקרקע ולבחון היטב את הנכס המדובר.
בין שמדובר ברכישת דירה מקבלן ובין שמדובר ברכישת דירה יד שניה (משומשת), הרי שישנם היבטים משפטיים רבים שמוטב יהיה לבחון בקפידה וזאת כדי למנוע הפתעות שיעלו הון עבור הרוכשים, או אף יובילו לנקיטת הליכים משפטיים ממושכים.
תפקידו של עורך דין מקרקעין
בעת החיפוש אחר עורך דין המתמחה בדיני נדל”ן, חשוב לוודא כי הוא אכן במתן ייעוץ משפטי לפני רכישת דירה ועד לתום העסקה.
לרכישת דירה היבטים רבים שיש לבחון בקפידה, וזאת לאור העובדה כי כל הפתעה, ולו הקטנה ביותר, עלולה להתבטא בסכומי כסף אדירים, לעתים כאלו שהרוכשים כלל לא התכוננו כאשר הם חתמו על המסמכים.
אילו היבטים נבחנים על-ידי עו”ד?
להלן מספר דוגמאות בולטות להיבטים הנבחנים על-ידי עורך דין לרכישת דירה, ושיכולים לסייע רבות בהבטחת ביטחונם הפיננסי של הרוכשים ובמיגונם המשפטי מפני המוכרים.
רכישת דירה מקבלן – נקודות המצריכות תשומת לב
רבים טועים לחשוב כי חוזה המכר המוצג מטעם הקבלן הוא עובדה מוגמרת שאין באפשרותם לשנותה.
בפועל, מדובר בסעיפים וסעיפי משנה רבים שלרוב נוגעים למיגונו של הקבלן, ובאופן מובהק אינם עומדים לטובתם של הרוכשים.
את חוזה עב הכרס שיוצג בפניכם מומלץ להגיש לעורך דין מקרקעין שיבחן את סעיפיו השונים ויצביע על ליקויים או היבטים שמוטב יהיה לשנות טרם החתימה.
בין היתר ניתן למנות את מועדי המסירה; מה יהא במקרים בהם מועד המסירה יתאחר? ומי יספוג את העלויות?
כמו כן, קבלנים אשר טרם קיבלו היתרי בנייה יחויבו במסגרת החוזה למועד קבלת ההיתר שלאחריו יוכלו הרוכשים לקבל את כספם בחזרה.
ליווי משפטי ברכישת דירה יד שניה
ברכישת דירה משומשת, רבים חשים נינוחים יותר שכן הם רואים את הנכס במו עיניהם.
עם זאת, חשוב לזכור שגם אם הנכס נראה מזמין, הרי שרב הנסתר על הגלוי, ומוטב לשכור את שירותיו של עו”ד מקרקעין אשר יבחן את מושא העסקה.
בין היתר ייבחן:
- נסח הטאבו אשר מציג את מלוא הפרטים של הנכס
- האם קיימים שעבודים או עיקולים על הנכס?
- האם הבעלים הרשום הוא אכן בעלי הזכות הבלעדית על הנכס?
- האם קיימות חריגות בנייה אשר עלולות להשפיע על ערכו?
נוסף על כך, היבטי המיסוי נבחנים בקפידה. על-פי חוק המקרקעין, רכשי דירה נדרשים בתשלום מס רכישה, וזאת אור העובדה כי קניית נכס נדל”ן נחשבת להשקעה.
רכישת דירה בפרויקטים הדומים לקנייה מקבלן
תמ”א 38
בעת רכישת דירה בפרויקט תמ”א 38 הרי שמוטב לשכור את שירותיו של עורך דין מקצועי מאותן הנסיבות המצריכות ליווי משפטי לקניית דירה מקבלן.
מדובר במקבץ דירות חדשות לחלוטין אשר נבנו מטעם הקבלן ואשר אינן נדרשות בבחינת נתונים על-בסיס נסח טאבו או מסמכים משפטיים נוספים.
מחיר למשתכן
נכון הדבר גם לגבי תרחישים נוספים לרבות רכישת דירה במחיר למשתכן.
כמו כן, לא אחת עלו טענות שליליות רבות בדירות המוצעות במחיר למשתכן, ועל-כן ההגנה המשפטית והבחינה הקפדנית של הנכס, הינה בגדר המלצה חמה.
רכישת דירה בפרוייקט פינוי בינוי
תרחיש אחרון אשר מביא עמו היבטים מורכבים מעט יותר הוא עסקאות פינוי-בינוי. לצד העובדה שמקבלים דירה חדשה מן הקבלן, הרי שמוטב לוודא כי הוא אכן עומד בכל התנאים הנדרשים וכי הדיירים אשר מפונים מן הדירה הקיימת, יתוגמלו בהתאם או ימוגנו במקרים בהם מתרחש אירוע יוצא דופן המשבית את הפרויקט.
