תופעה מוצדקת או אופנה חולפת ? / מאמר דעה מאת משרד אילת בהרי יעל בועז משרד עורכות דין המייצגות בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי ברחבי הארץ
ענף ההתחדשות העירונית ופרויקטי פינוי בינוי בפרט, מצויים במוקד השיח הציבורי והמשפטי בישראל מזה שנים רבות.
בשנים האחרונות גוברת המחלוקת סביב הפחתת התמורות לדיירים בפרויקטי פינוי בינוי. בעוד שיזמים טוענים לרווחיות נמוכה ולצורך בהתאמות חוזיות נוכח התייקרות עלויות בנייה, עליית הריביות, הקשחת תנאי מימון ומחסור בכוח אדם, הדיירים מוצאים עצמם "לקוחות שבויים" מול דרישות חדשות לשינוי הסכמים שנחתמו לאחר מו"מ ממושך.
כפי שפורסם בדוח בנק ישראל, עלויות המחירים החדשות והקשחת תנאי המימון מאיימות על רווחיות חלק ניכר מפרויקטי ההתחדשות העירונית. מנגד, נציגויות הדיירים מזהירות כי פתיחת הסכמים לאחר חתימה עלולה לפגוע קשות באמון הציבורי בפרויקטים.
סוגיה זו מעוררת שאלות משפטיות עקרוניות: האם קיימת הצדקה להפחתת התמורות, לרבות פתיחת הסכמים משפטיים שנחתמו זה מכבר? מהן גבולות הסמכות של היזמים, הדיירים והרשויות?
הרקע הכלכלי והחברתי
משנת 2010 נרשמה עלייה מתמשכת במחירי הדיור בישראל שהגיעה לשיאה גם בתקופת הקורונה עם זינוק של כ-30% (לפי נתוני הלמ"ס). מגמה זו השביחה באופן משמעותי את ערכי הנדל"ן והגדילה מאוד את פערי הכוחות בין יזמים לדיירים.
החל משנת 2022 הוסיפו הריביות לעלות והבנקים הקשיחו עוד יותר את תנאי המימון ודרישות הליווי הבנקאי (רווחים של לפחות 17%) הפכו את היכולת של היזמים לקבל ליווי בנקאי למורכבת יותר.
לאחר אירועי 7.10, חלה ירידה דרמטית בזמינות פועלים פלסטינים, והיזמים נאלצו להסתמך על עובדים זרים יקרים בהרבה. במקביל, חלה התייקרות של עלויות הבנייה וחומרי הגלם גם בעקבות המלחמה בין רוסיה לאוקראינה.
תמורות נפוצות לדיירים בפינוי בינוי
התמורות כוללות לרוב דירה חדשה וגדולה יותר בכ-20 מ"ר לרוב עם ממ"ד (תוספת המשביחה את ערך הנכס באופן משמעותי), מרפסת שמש, חנייה פרטית ומחסן צמוד, מפרט טכני משודרג, מעליות מתקדמות, לובי חדש ותשתיות חדשות ומודרניות.
כלל הערבויות והבטוחות, כגון ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה כך שהדיירים מוגנים גם במקרה בו היזם לא יכול לסיים את הפרויקט.
במהלך עבודות הבנייה, מרגע הפינוי ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה הדיירים זכאים לקבל דמי שכירות. בפועל, רבים מהדיירים נאלצים להשלים מכיסם עקב עלייה בביקוש לשכירות באזורי הפינוי.
טענות נגד הפחתת התמורות
בהיבט המשפטי, עולות מספר טענות כבדות משקל כנגד מתן אפשרות ליזמים לפתוח את ההסכמים המשפטיים שנחתמו על-ידי הדיירים. נפרט את חלקן ברשימה לא ממצה.
טענות יזמים להפחתת תמורות הן בגדר "טעות בכדאיות העסקה" – מושג זה לקוח מחוק החוזים קובע כי טעות בכדאיות העסקה אינה עילה לביטול חוזה לדוגמא: תמחור שגוי של המוכר או תמחור שגוי של הרווח לאחר החתימה על ההסכם לא יכול להוות סיבה לביטולו של ההסכם. כך גם בעסקאות פינוי בינוי- היזם מצהיר בסעיפי ההצהרות בהסכם באופן חד משמעי כי הוא בחן וביצע מראש את כלל התנאים הכלכליים (ביניהם דוח אפס) וכי יש לו את כל האמצעים לביצוע הפרויקט לרבות את האמצעים הפיננסיים כולל הסיכונים הכרוכים בעסקאות מסוג זה ולכן לא יכול לטעון שנים אחרי שבעלי הדירות התקשרו עימו והסתמכו על העסקה שהעסקה אינה כדאית עבורו והפחתת התמורות מדירות הדיירים תביא אותו לכדאיות.
הטבות מן העבר – יזמים נהנו לאורך עשור מעליית ערך הנדל"ן וההבטחות לדיירים יחד עם התמורות המסחריות כבר עתה משקפות רווחיות לא הייתה קיימת במועד החתימה על העסקה, באחת מעסקאות המשרד בפינוי בינוי ל 135 יח"ד, יזם חתם על העסקה בשנת 2019 טרום זינוק המחירים של הקורונה מאז ערכי הנדל"ן עלו ב-30 אחוז בקירוב במרכז הארץ נזכיר שהיזם לא רוכש בפועל את הקרקע ומתן התמורות לבעלים מהווים את התשלום בגין ערך הקרקע שגם תשלום זה אינו מהווה ערך מוחלט ונמוך בהרבה לו היזם היה רוכש קרקע במרכז הארץ ובכלל.
עוד נזכיר כי לאורך השנים חוקי המס השתנו לטובת עידוד פרויקטים של התחדשות עירונית מה שהיטיב דווקא עם היזמים באותן עסקאות קדומות.
חוסר שוויון מול רוכשי דירות היזם – חוק מהכר מגן היטב בהוראות חוק קוגנטיות (הוראות שבלתי ניתנות להתניה בהסכם כדי להגן על רוכשי דירות מקבלן) כך שהיזמים לעולם לא יעזו לפתוח הסכמים מול רוכשי דירותיהם אך מרשים לעצמם לנצל את שעת הדחק הנוכחית ולפתוח הסכמי פינוי בינוי שנחתמו אל מול הדיירים שהם בעלי הקרקע המקוריים, דבר שנתפס כניצול חולשתם.
חוסר תום לב – פתיחת הסכמים בשלב מתקדם, לאחר כברת דרך ארוכה שהיזם עשה עם הדיירים, החל מהליך מו"מ והמתנה לאישורים תכנוניים עלולה להיחשב כהפרה בוטה והתנהלות חסרת תום לב בניגוד לחובת תום הלב בדיני החוזים. הרי שאילו דיירים היו יודעים שהיזם יפר את התחייבויותיו או היו יודעים שיש באפשרותו לפתוח את ההסכם המשפטי, הם לא היו מתקשרים בעסקה מלכתחילה.
טענות בעד הפחתת התמורות
מנגד הטענות נגד הפחתת התמורות שלא נוכל להשאר אדישים להן – היזמים מצביעים על נסיבות חיצוניות כבדות משקל שלא מותירות להם ברירה אלא להפחית את התמורות כדי להגיע לרווחיות מינימלית שתאפשר את ביצוע הפרויקט. גם כאן, לא מדובר ברשימה ממצה.
התייקרות חריגה – עלייה דרמטית במחירי הפלדה, הבטון, חומרי גלם ובשכר הפועלים.
מחסור בכוח אדם – עוד מתקופת הקורונה חלה עליה במחסור בכוח אדם, ההסתמכות על עובדים זרים הצטמצמה. המצב החמיר עוד יותר לאחר ה-7.10 הארור עם צמצום היתרי עבודה לפועלים פלסטינים שהיו עיקר העובדים והפועלים בענף הבנייה ואילץ את היזמים "להכניס יד" לכיס ולשלם ביוקר על פועלים זרים אחרים, דבר שמייקר מאוד את ביצוע הפרויקט.
קיפאון בשוק הדירות – בניגוד לשנים קודמות, בשנתיים האחרונות נרשמה ירידה בביקוש הדירות בעיקר באזורי הביקוש הגבוהים ובתל אביב.
קשיי מימון – דרישות הון עצמי ובטוחות גבוהות יותר מצד הבנקים, לצד ריביות גבוהות בהרבה המקזזות ברווחיות של הפרויקט.
מדיניות של רשויות מקומיות – חלק מהרשויות המקומיות (כגון נתניה ובת ים), החליטו כמדיניות על הגבלת תמורות עתידיות, מה שמאותת ליזמים כי הענף משנה כיוון. מדובר על מדיניות צופה עתיד, ולא מדובר על הסכמים שכבר נחתמו והתכנון לגביהם על סף אישור.
לטענת היזמים, מכלול נסיבות אלו מהווה מעין "כוח עליון כלכלי" המצדיק עדכון התמורות ופתיחת הסכמים משפטיים שכבר נחתמו.
ההיבט המשפטי
המסגרת הנורמטיבית נשענת על מספר עקרונות יסוד. ראשית, חופש החוזים. הצדדים חופשיים לקבוע את תנאי ההסכם, אך ככל שההסכם כבר נחתם, כל שינוי מחייב את הסכם הצדדים, בפרט הסכמת הדיירים ככל והשינוי בא להרע עימם. אין אפשרות לשינוי חד צדדי ולכן ללא הסכמת בעלי הדירות לא ניתן לפתוח את ההסכם חרף "איומי" חוסר כדאיות.
עקרון נוסף הוא חובת תום הלב. סעיף 39 לחוק החוזים מחייב את הצדדים לקיים את ההסכם בדרך מקובלת ובתום לב. ניסיון חד צדדי מצידם של היזמים להפחית מתמורות הדיירים עלול להיחשב כהפרה מהותית של חובה זו.
היזמים יכולים לטעון כי חל שינוי נסיבתי מהותי ולפיכך הם מבקשים להפחית את התמורות לדיירים, אך המשפט הישראלי אינו מכיר בקלות ב"סיכול כלכלי", רק אירועים באמת חריגים, יוצאי דופן ובלתי צפויים יכולים להצדיק עניין זה. בענייננו, עליית מחירים ותנודות בשוק אינן נתפסות כבלתי צפויות בענף הנדל"ן. גם טענות בדבר מחסור בפועלים עקב המלחמה לא יתקבלו שכן מדינת ישראל נמצאת במצב מלחמה מקום המדינה והעסקת פועלים פלסטינים זה סיכון שעל היזמים לקחת על עצמם, או "לשלוח יד אל הכיס" ולהביא פועלים זרים ממדינות אחרות.
סיכומו של דבר
הוויכוח על הפחתת התמורות חושף את המתח המובנה בין האינטרס הציבורי בקידום פרויקט התחדשות עירונית לבין הצורך להגן על הדיירים ובעלי הקרקע. בעוד שיזמים מתמודדים עם עלויות גואות ושוק מאתגר, הדיירים כבעלי הקרקע זכאים לוודאות ולשמירה על זכויותיהם.
לאחרונה יש ניצול מסיבי של המצב גם מצד הרשויות שכמדיניות אינן מאפשרות תוספת שטח לדירות החדשות של הדיירים, אלא רק דירות ממוגנות כמו למשל בנתניה ובבת ים, והיזמים "עולים על הרכבת" וטוענים כי הרווחיות נמוכה ולכן מבקשים לפתוח את ההסכמים המשפטים שנחתמו ולהפחית את התמורות.
דעתנו היא למנוע מצב בו הדיירים הם לקוח שבוי וגם כשנדמה שאין להם ברירה אלא לקבל את המצב אחרת תוך איום היזמים הדיירים מסתכנים בכך שלא יהיה פרויקט בכלל ולכן למרות הקשיים האתגרים בענף הבנייה עו"ד מנוסים וטובים יודעים לשבץ ולנסח מראש בהסכמים המורכבים הללו ממילא, סעיפים שאינם נותנים מרחב תמרון ליזמים, סעיפי פיצוי עונשיים ליזם במקרה של סטייה בתכנון, סעיפי פיצוי עונשיים על ביטול העסקה וכדוגמת ניסוח מנגנוני רווחיות ותמריצים ייחודיים פרי פיתוח משרדנו לכל הצדדים להסכם, לכן רק עורכי דין מומחים מהתחום מנוסים בעסקאות ושיודעים לצפות אתגרים ולצמצם סיכונים עבור בעלי הדירות והנכסים יוכלו לראות את היריעה הרחבה כבר בשלבי ניסוח ההסכם המשפטי כך שיעמוד איתן במבחן הזמן.
שמירה על וודאות משפטית וכלכלית היא קריטית – בלעדיה, דיירים יירתעו מלהיכנס לפרויקטים וההתחדשות העירונית תיפגע קשות.
בהיבט הכלכלי נראה כי מדינת ישראל נמצאת ערב שינוי חיובי וכלכלנים צופים עתיד מזהיר לעשור הקרוב כך ענף הבנייה ישוב לימיו הטובים.
