מהו הרוב הדרוש לתמ”א 38?

הרוב הדרוש לתוכנית תמ”א 38 בבניין משתנה בהתאם לסוג התוכנית שהוחלט עליה. במידה שמדובר על תמ”א 38/1 (הגרסה הראשונה של התוכנית) שבמסגרתה הבניין לא נהרס אלא מורחב ומשופץ, הרוב הדרוש הוא 66% מבעלי הזכויות בדירות. ככל שהכוונה היא ללכת על תמ”א 38/2 או תמ”א 38/3 – כלומר, הריסה ובנייה מחדש – הרוב הנחוץ הוא של 80% מבעלי הדירות.

מה עושים אם לא ניתן להשיג את הרוב?

קושי בהשגת רוב עבור תמ”א 38 הוא לא תופעה נדירה. זאת מן הטעם הפשוט שבכל בניין יש הרכב הטרוגני של בעלי דירות עם אינטרסים שאינם בהכרח חופפים (בלשון המעטה). אולם מכיוון שפרויקט תמ”א 38 יכול להניב פירות משמעותיים לבעלי הדירות כאשר התהליך מנוהל במקצועיות אין כל סיבה שדברים לא יסתיימו על הצד הטוב ביותר. לא אחת סרבנות מצד דיירים איננה סוף פסוק. במשרדנו אנחנו מאמינים שבעזרת שיח מכבד והצגת הנתונים בצורה אובייקטיבית אפשר לגשר על פערים ולצאת לפרויקט בהסכמה רחבה. ככל שעולה כנגד הפרויקט סרבנות בלתי סבירה החוק מעניק לדיירים כלים להתמודד עם המכשול.

אלו זכויות ניתן לממש במסגרת תמ”א 38?

הזכויות שניתן לממש במסגרת תמ”א 38 הן רבות ומגוונות. על פי רוב מדובר על בניית ממ”ד, הגדלת שטח הדירה, הוספת מרפסות, הוספת חניות, שיפוץ לובי בניין, הוספת מעלית, שיפוץ חיצוני לבניין, חידוש חיפויי קירות, חידוש ושדרוג השטחים הציבוריים בבניין ועוד. בפרויקטים של תמ”א 38/2 ותמ”א 38/3 (הריסה ובנייה מחדש) האפשרויות הן מדהימות עוד יותר.
היקף הזכויות שניתן לממש משתנה בין בניין אחד למשנהו. לעתים ישנם הבדלים מהותיים אפילו בין בניינים באותו הרחוב. על מנת לוודא אלו זכויות ניתן להגשים במסגרת הפרויקט מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ מקצועי. כמו כן, עורך דין שמלווה את הפרויקט פועל בכדי להגדיל את זכויות הבנייה ככל שניתן. הגדלת זכויות הבנייה רלבנטית לא רק עבור הדיירים אלא גם עבור היזם/הקבלן שכן כדאיות כלכלית היא הבסיס המרכזי לתמ”א 38.

איך בוחרים בין תמ”א 38/1 (הרחבה/שיפוץ) לבין תמ”א 38/2 או תמ”א 38/3 (פינוי בינוי)?

קיימים הבדלים רבים בין תמ”א 38/1 שבמסגרתה הבניין הקיים לא נהרס אלא “רק” עובר שיפוץ יסודי (מהמסד לטפחות תרתי משמע) לבין תמ”א 38/2 או תמ”א 38/3 שמאפשרות הריסת מבנה קיים והקמת בניין חדש במקומו.
על פי רוב, וככל שניתן לבצע זאת בהתחשב בנתונים בשטח, מומלץ להעדיף תמ”א 38 בפינוי בינוי. הקמת בניין חדש מאפס מאפשרת לבעלי הדירות ליהנות מאיכות חיים משודרגת, סטנדרט בנייה ברמה גבוהה, תשתיות חדשות, תכנון חכם, שילוב בנייה ירוקה ועוד. עם זאת, לא כל בניין מתאים לפינוי בינוי ולא לכל קבוצת בעלי דירות הדבר נכון. מה גם ששיעור ההסכמה לפרויקט מסוג של פינוי בינוי הוא גבוה יותר משיעור ההסכמה הדרוש לתמ”א 38 בגרסתו הראשונה (80% לעומת 66% בהתאמה). חשוב לזכור שגם פרויקט של תמ”א 38/1 (הרחבה/שיפוץ) מניב תוצאות מדהימות ומשביח את הנכסים לבלי היכר.
כאשר נציגי משרדנו פוגשים לראשונה דיירים המעוניינים בתמ”א 38 אנו מבצעים את מלוא הבדיקות הדרושות ומסייעים להם בעזרת ניתוח מקצועי לקבל את ההחלטה הנכונה. זאת לרבות הצגת שתי האופציות זו מול זו בכדי לבצע השוואה נקייה ומדויקת בין שני הנתיבים.

מהו שיעור ההשבחה של הנכס בתמ”א 38?

שיעור ההשבחה של הנכס במסגרת תמ”א 38 תלוי בשורה ארוכה של פרמטרים כמו מספר הדירות, מיקום הנכס, היקף התוכנית, הסכם ההתקשרות עם הקבלן וכדומה. במידה שהפרויקט מתנהל במקצועיות ותוך מיצוי זכויות הדיירים למקסימום האפשרי ניתן בהחלט להגיע לרמת השבחה של נכסים עד כ-500,000 שקלים לדירה ויותר.

The post מדריך ליזם ולדייר – תמ”א 38 והתחדשות עירונית appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

אחת ההתלבטויות החשובות לגבי תמ”א 38 נוגעת לבחירה במסלול המתאים לדיירים. האם ללכת על פרויקט במסגרת תמ”א 38/1, התוכנית בגרסתה המקורית המאפשרת שיפוץ והרחבה של הבניין הקיים, או שמא כדאי לבחור במסלול המקיף יותר – תמ”א 38/2 שבמהלכו הבניין הנוכחי נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש לחלוטין.

על מנת לקבל החלטה מושכלת בנושא כה קרדינלי מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע ולערוך בירורים הנוגעים הן למסלולים השונים והן לבניין הספציפי. במאמר קצר זה נסקור את עיקרי ההבדלים בין שני המסלולים על יתרונותיהם וחסרונותיהם.

כידוע, תמ”א 38 היא תוכנית ממשלתית שמטרתה להביא את הציבור לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה על בסיס שורה של תמריצים. בכל אחד מהמסלולים האפשריים בתמ”א 38 ישנם שלושה גורמים מרכזיים המעורבים בתהליך – בעלי הדירות בבניין, החברה היזמית והרשות המקומית.

בכדי להניע את המהלך יש בשלב ראשון לעבור בהצלחה את “מחסום הדיירים”. כלומר, להגיע להסכמה רחבה בין הדיירים לגבי הצורך והפוטנציאל של חיזוק המבנה במסגרת תמ”א 38. במקביל, היזמים בוחנים את התכנותו הכלכלית של הפרויקט והם עושים זאת ביחד עם צוות של אדריכלים ומהנדסים המתחשבים במגבלות הרלבנטיות מצד התכנון העירוני.

מה ההבדל בין תמ”א 38/1 לבין תמ”א 38/2?

מבחינת בעלי הדירות, תמ”א 38 היא “עסקת נטו”. הדיירים אינם מממנים את הפרויקט כאשר המימון מגיע מהרווח שהיזם מפיק ממכירת הדירות הנוספות שנבנות במסגרת התוכנית. ככל שהיזם יקים יותר דירות, וככל שהדירות הללו תהינה איכותיות יותר, כך הכדאיות הכלכלית של הפרויקט תהיה בהתאמה.

המדינה, מתוך מטרה לעודד את היזמים ולהגדיל את התמורה הכלכלית של תמ”א 38, מעניקה ליזם הקלות מס משמעותיות וכן מצמצמת במידה ניכרת את שיקול דעתן של הרשויות לגבי תוספות לזכויות בנייה. לדוגמה, בכל מסלול תמ”א 38/1 בעלי הדירות יכולים ללא חיוב במס שבח להגדיל את דירותיהם עד 25 מ”ר לרבות שטח לממ”ד וכן להוסיף מרפסת.

פרויקט של תמ”א 38/1 כולל חיזוק המבנה הקיים תוך חידוש תשתיות משותפות (חשמל, מים וביוב) והוספת קומות יזם על בסיס הקונסטרוקציה החדשה. הדיירים והיזם צריכים לבדוק האם לעסקה יש מסגרת כלכלית עם תמורה מלאה לביצוע והאם מגבלות התכנון הקיימות מאפשרות להוסיף את השטח על פי תקנותיה של תמ”א 38. למשל, האם בהתאם לתוכנית העירונית קווי הבניין המותרים מתיישבים עם התוכניות לשיפוץ והרחבה.

בפרויקט של תמ”א 38/2, לעומת זאת, הבניין הקיים נהרס לחלוטין. במקומו, היזם מקים בניין חדש בסטנדרט בנייה מודרני ועל בסיס השטח המוגדר. מדובר בעסקה שהיא יקרה מתמ”א 38/1 אך עם יתרונות גדולים משלה. דיירים אשר מתלבטים בין תמ”א 38/1 לבין תמ”א 38/2 צריכים לבדוק באיזה מסלול הם יזכו לשטח דירה גדול יותר והאם הם יהיו מוכנים להסתפק באותו השטח (פחות או יותר) תמורת בניין חדש לחלוטין. כמו כן, במרבית המקרים פרויקט של תמ”א 38/2 כולל גם חנייה עבור כל דירה.

מדוע יזמים מעדיפים תמ”א 38/2?

יזמי פרויקטים להתחדשות עירונית יעדיפו לרוב תמ”א 38/2 מכמה סיבות. ראשית, הרבה יותר נוח וקל ליזם להתמודד עם מגרש נקי ובתולי מאשר לבצע עבודות על בסיס בניין קיים. עבודות שמלוות לא אחת בהתעסקות עם תשתיות מיושנות ותקני בנייה לא עדכניים. ואכן, הסיכויים לאתגרים בלתי מתוכננים בפרויקט של תמ”א 38/1 הם גדולים מהסיכויים להפתעות בתמ”א 38/2. מומחים בתחום מעריכים שהסיכון בעלויות נוספות ובלתי צפויות בתמ”א 38/1 גדול כמעט פי שלושה מאותו הסיכון בתמ”א 38/2. זאת ועוד, בפרויקט של תמ”א 38/1 היזם לא יכול להעריך במידת וודאות מוחלטת מהו טיבן של התשתיות הקיימות ו”מכשולים” בלתי צפויים עלולים לצוץ תוך כדי העבודות בשטח.

מצד שני, גם למסלול של תמ”א 38/2 יש חסרונות מוכרים וברורים. עלויות היזם הן גבוהות מאד ועל כן נושא ההיתכנות הכלכלית הוא מהותי וקריטי. לא כל חברה יזמית יכולה לצאת לדרך לפרויקט של תמ”א 38/2 ודרוש לשם כך גב כלכלי ובנקאי. בנוסף, הרוב הדרוש מבחינת הדיירים לתמ”א 38/2 הוא גדול יותר מהרוב המחייב בתמ”א 38/1. 80% לעומת 66% בהתאמה.

מה לגבי הדיירים?

מנקודת מבטם של הדיירים ישנם הבדלים מהותיים בין תמ”א 38/1 לתמ”א 38/2. ראשית, בתמ”א 38/1 הדיירים אינם חייבים לעזוב את מקום מגוריהם והם ממשיכים לגור בדירה לכל אורך הפרויקט (אם כי הם סובלים במידה מסוימת מתקופה של “חיים באתר בנייה”). נוכחות הדיירים בשטח יכולה למנוע עיכובים בלוחות זמנים ואיננה דורשת הוצאות לשכר דירה חלופי. לא בכדי, תמ”א 38/1 הוא פרויקט קצר משמעותית מתמ”א 38/2. חשוב להדגיש שגם בפרויקט של תמ”א 38/1 הדיירים יכולים לקבל פיצוי מסוים לשכר דירה חלופי אבל הדברים תלויים בהסכם שנחתם מול היזם ומשתנים ממקום למקום.

מנגד, דיירים שיבחרו במסלול של תמ”א 38/2 יקבלו בסופו של היום דירה בבניין חדש עם סטנדרט בנייה בהתאם. לעתים הדברים יבואו לידי ביטוי גם בחניות ואפילו בחניון תת-קרקעי (מהלך שאיננו תמיד אפשרי בתמ”א 38/1). סוגיה נוספת שיש לשים אליה לב היא ערך הדירות החדשות. בפרויקט תמ”א 38/2, כאשר הדיירים מקבלים דירות חדשות בבניין חדש, ערך הנכס עולה משמעותית. הרבה מעבר לעלייה הצפויה בתמ”א 38/1.

שיקול נוסף שיכול להטות את הכף דווקא לכיוון של תמ”א 38/1 הוא מספר הדיירים בבניין החדש. בתמ”א 38/2 הבניין החדש הוא בדרך כלל גדול יותר וגורם לקפיצה במספר הדיירים בבניין. בעלי דירות שמעדיפים לגור בבניין קטן עם מספר מצומצם של שכנים יעדיפו אפוא את המסלול השמרני של חיזוק ושיפוץ בלבד.

The post איך תבחרו את המסלול המתאים לכם בתוכנית תמ”א 38? appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

הביקוש לפרויקטים של תמ”א 38 על שלל מסלוליהם הביא לעליה עקבית במספר הבקשות לאישור התחדשות עירונית לפי תוכנית זו. עם זאת, היות שפרויקט תמ”א 38 כולל חדירה אל הקניין הפרטי של בעלי הדירות, והיות שפעמים רבות הדיירים חלוקים לגבי סוגיות שונות במהלך, לא אחת הרצון לקדם נתקל במכשול הסרבנות. כלומר, בעל דירה או כמה בעלי דירות מתנגדים לתמ”א 38 ומסרבים לחתום על המסמכים.

מבחינה זו, ולמרות שלפי החוק לא ניתן להכריח דייר להסכים לתמ”א 38, חשוב להדגיש שפרויקט מסוג זה איננו דורש את הסכמתם של כל הדיירים. במסלול של תמ”א 38/1 שמטרתו לחזק ולשפץ את המבנה, הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות הוא 66%. בתמ”א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) הרוב הנחוץ עומד על 100% אבל החוק קובע שאם יש לדיירים רוב של 80% אזי המפקח על המקרקעין רשאי לאשר את התוכנית לאחר שניתנה לדייר הסרבן הזדמנות להשמיע טענותיו.

בתי המשפט והרשויות נגד סרבנות דיירים בלתי סבירה

יותר ויותר פסקי דין שניתנים כנגד דיירים סרבנים מרחיבים את אפשרויות הפעולה של הדיירים המעוניינים בפרויקט. כלומר, עם השגת הרוב הדרוש, ניתן לחייב את הדיירים הסרבנים להצטרף לנסיעה על בסיס החלטה של בית משפט או המפקחים על המקרקעין. כמו כן, ישנה מגמה ברורה בפסיקת בתי המשפט לגבי החשיבות שמאחורי תמ”א 38 וחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה ואירועים ביטחוניים. בפסיקתם, בתי המשפט חוזרים פעם אחר פעם לדברים שנאמרו לגבי עניין זה בהצעת חוק החיזוק:

“עידוד הדיירים לבצע עבודות חיזוק מכוח תמ”א 38 בא לידי ביטוי בקביעת הסדרים המפחיתים את הרוב הדרוש בחוק המקרקעין לקבלת החלטה בנוגע לביצוע עבודות ברכוש המשותף. הסדרים אלו נועדו למנוע מצב שבו “דייר סרבן” יכשיל ביצוע של עבודות מכוח תמ”א 38, שיש בהן כדי להטיב עם יתר הדיירים בבניין ועם החברה בכללותה. באופן ספציפי יותר, מטרתו של ההסדר שנקבע בסעיף 5 לחוק הנוגע להוספת דירה או דירות חדשות היא למנוע מצב שבו, בשל התנגדות לא מוצדקת מצד בעל דירה אחת או יותר, לא יהיה ניתן לנצל את זכויות הבניה על פי תוכנית החיזוק ובכך תימנע האפשרות להשיג את המקורות הכספיים הדרושים לחיזוק הבית”. (ההדגשות לא במקור).

תביעת פיצוי כנגד דייר סרבן

דיירים אשר נאלצים להתמודד עם דייר סרבן בפרויקט תמ”א 38 יכולים להגיש כנגד האחרון תביעת פיצוי. תביעה שמבוססת על הנזק שנגרם לדיירים בשל הסרבנות. למשל, נזק בגין הסיכוי להתמוטטות של הבניין במקרה של רעידת אדמה או אפילו בטענה שהסרבנות מונעת מהדיירים ליהנות מעלייה בערך הנכס ובאיכות החיים. לעתים תביעות לפיצוי יכולות להביא לחיוב הדיירים הסרבנים בהצטרפות לפרויקט או בהסרת התנגדותם.

כאשר המהלך המשפטי מנוהל בקפידה – תוך שמירה על אינטרס הדיירים מכאן ושמירה על כבוד הדייר הסרבן מכאן – ייתכן ויהיה אפשר להימנע ממצבים לא נעימים של תשלומי פיצוי גבוהים בין שכנים. מומחים העוסקים בתחום יודעים היטב שפעמים רבות התביעה לא תגיע לכדי גביית פיצוי אלא תשמש כמנוף להסרת חסמים. גם הדייר העקשן ביותר יעדיף תמ”א 38 על פני תשלום פיצוי כספי שיכול להגיע אפילו לעשרות ומאות אלפי שקלים.

דייר סרבן כשאין רוב לפרויקט

אם הדיירים אשר מעוניינים בתמ”א 38 לא מצליחים להשיג את הרוב הדרוש, ההתמודדות עם דייר סרבן היא הרבה יותר מסובכת. לכאורה, ניתן להגיש כנגד הדיירים הסרבנים תביעה נזיקית מכוח פקודת הנזיקין, אך לאור העובדה שתמ”א 38 מגדירה רוב קבוע לא מדובר בעניין של מה בכך. בפרט כאשר זכות הקניין הינה זכות יסוד בשיטת המשפט בישראל.

הדרך היעילה והנכונה להתמודדות עם מצב כאמור היא באמצעות הידברות. פגישות עם הדייר הסרבן והסברת היתרונות הגדולים שצפויים לו ולכלל הדיירים כתוצאה מהתוכנית. כמו כן, ניתן לנסות ולרכך את ההתנגדות באמצעות הסכמים הקשורים למפרט הסופי (הפרטי והמשותף). חשוב להדגיש שגם כאשר הדיירים משיגים את הרוב הדרוש, הדייר הסרבן רשאי להשמיע את טענותיו בפני המפקח על המקרקעין. חוק המקרקעין קובע כי למפקח על המקרקעין שהוא בדרגת שופט יש סמכות בלעדית לדון בכל שינוי ברכוש המשותף. כך או כך, התנהלות מול דייר סרבן צריכה להיות על בסיס קבלת ייעוץ משפטי מטעם עורכי דין המתמחים בהתחדשות עירונית ובתמ”א 38.

The post סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה? appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

אולם, נראה שהמגמה מתחילה להשתנות. מבדיקה שתוצאותיה פורסמו במגזין הכלכלי “גלובס” בספטמבר 2016 עולה שבשלושת השנים האחרונות הפערים הצטמצמו כמעט לחלוטין. הבדיקה הראתה שבבחינת שווי עסקאות לגבי עלות מחיר מ”ר, ישנם אף מקרים שדירות חדשות זולות יותר בהשוואה לדירות תמ”א 38 מקבילות. הבדיקה בחנה כ-200 עסקאות בשנת 2016 לעומת כ-200 דירות בהשוואה לחודשים המקבילים ב-2013.

גם תמ”א 38 עובדת לפי הכלל של מיקום, מיקום, מיקום

עד לפני מספר שנים, לדירות שנבנו במיזמים של תמ”א 38 היה דימוי ירוד. במיוחד ביחס לדירות שנבנו כחלק מפרויקטים חדשים. הציבור היה סקפטי בנוגע להתחדשות עירונית וחשש שמדובר רק בחיזוק מבנה מבלי שנעשתה השקעה בתכנון. דבר שהשתקף במחירי השוק. החשדנות התעוררה באופן טבעי משום שמיזמים רבים החלו להיבנות, אך הציבור לא היה יכול לראות את המוצר הסופי. כיום, בחלוף זמן, הספקנות מתפוגגת. הציבור מכיר בכך שסטנדרט הבנייה לרוב גבוה מאוד וכן שפרויקטים של תמ”א 38 הם בעלי לא מעט יתרונות על פני מקביליהם החדשים.

בנדל”ן כאמור, הכל עניין של לוקיישן. פרויקטים של תמ”א 38 נבנים במרכזי ערים, במיקומים עדיפים על אלו של מיזמי בניה חדשים שנבנים בשולי ערים. מי שרוצה לרכוש דירה בשכונה מבוססת וותיקה, שבה נמצאים שלל שירותים תרבותיים ועירוניים, ובקרבה לבתי ספר ממוסדים וידועים, עומדת בפניו רק האפשרות של פרויקטים של תמ”א 38 (או לחילופין, דירה יד שנייה על כל הכרוך בכך). פרויקטים של התחדשות עירונית מאפשרים למשפרי דיור ו/או זוגות צעירים להמשיך להתגורר בשכונות בסמוך למשפחתם, במקומות בהם גדלו ולמדו, ויחד עם זאת לרכוש דירה חדשה.

אין צורך להמתין לבניית תשתיות

יתרון נוסף הוא שהדיירים העתידיים לא צריכים להמתין לבניית התשתיות, כפי שבדרך כלל קורה בפרויקטים חדשים בשכונות חדשות. בשטח כיום ניתן לראות שמחירי עסקאות של דירות חדשות בתמ”א 38 יישרו קו עם עלותן של דירות חדשות בפרויקטים חדשים.

הסבר נוסף למצב הקיים נוגע למדיניות הממשלה. משום שהמדינה היא בעלת החזקה ברוב הקרקעות ומקצה אותן באופן בלעדי, מלאי הדירות החדשות הולך ומצטמצם. משום כך, רכישת דירות במיזמי תמ”א 38 היא אלטרנטיבה אטרקטיבית וזמינה. ההערכות הן שהמגמה רק תלך ותתחזק. על אף הדברים האמורים, חוסר וודאות הגלום (עדיין, מטבע הדברים) בפרויקטים של תמ”א 38 בא לידי ביטוי בתמחור שווי הנכס. כאשר מוכרים את הנכסים טרם הושלם הפרויקט, לא ניתן להביא לכדי גילום מקסימלי את מלוא פוטנציאל ההשבחה. בנדל”ן, כידוע, לכל אי וודאות יש השלכה כלכלית.

המגמה נמשכת – עלייה במחירי דירות תמ”א 38

עקב הצלחת תוכנית תמ”א 38 על שלל מסלוליה, בפרט לאור היתרונות הטמונים בה, היקפי הבניה במיזמי התחדשות עירונית צפויים להתרחב בשנים הקרובות. דבר שמשמעותו יציאה לשוק של דירות בהיקף רחב אף יותר. כפועל יוצא מכך, עלויות הנכסים נמצאות במגמת עלייה והדברים נכונים גם לגבי תמ”א 38. דירה חדשה בבניין “מחודש” במסגרת תמ”א 38 הנמכרת היום במרכז עיר תהיה בעוד מספר שנים יקרה לא פחות (ואפילו יותר) מדירה חדשה בפרויקט חדש בשכונת לוויין מרוחקת.

The post דירות תמ”א 38 נמכרות כמו דירות בפרויקטים חדשים appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

תמ”א 38 היא כבר מזמן לא עניין חדש בנוף הנדל”ן הישראלי. היתרונות הרבים הגלומים בתוכנית, ששינתה לבלי היכר את האופן שבו אנו תופסים את המושג “התחדשות עירונית”, מאפשרים לתמ”א 38 לפרוץ גבולות וערים.

על פי נתונים רשמיים אשר פורסמו ממש לאחרונה על ידי מנהל התכנון במשרד האוצר (דו”ח יישום תמ”א 38 מספטמבר 2016), מאז כניסת התוכנית לתוקף נבנו במסגרתה למעלה מ-27,000 יחידות דיור. כ-12,700 דירות במסלול המקורי של תמ”א 38 חיזוק, וכ-14,700 דירות במסגרת תמ”א 38/2 הכולל הריסה ובנייה מחדש.

תמ”א 38 דורשת מהדיירים להתקשר במערכת חוזים מפוצלת הכוללת הסכם בין נציגות הדיירים ליזם. כעת, הבה נבחן בקצרה מהם הפרמטרים המרכזיים שיש לשים לב אליהם במסגרת הסכם יזם בתמ”א 38.

מכלול הזכויות

לפני שיושבים למשא ומתן עם היזם רצוי לחקור לעומק את עניין סל זכויות הבנייה. חשוב שדיירי הבניין יביעו ויממשו את מבוקשם לגבי אפיוניו של הבניין המיועד. לדוגמה, במידה שהדיירים מעוניינים לשמור על “סגנון בוטיק” המאפיין את הבניין באפשרותם לעמוד על כך שהיזם יוביל בניית כמות דירות קטנה יותר על שטח פנים גדול מהתכנון המקורי. כלומר, “ויתור” מסוים על מיצוי מלוא זכויות הבנייה בתמורה לשמירה על בניין “קטן ונעים”. כדאי להיוועץ עם אנשי מקצוע ובעיקר לדעת מה הזכויות לגבי הבניין המדובר.

לוחות זמנים

חריגות בלוחות זמנים הן סוגיה נפוצה בכל ענף הבנייה ולא רק באשר לתמ”א 38. אולם בפרויקט של תמ”א 38 הדברים נאמרים ביתר שאת שכן חריגה מלוחות זמנים פוגעת באופן ישיר באיכות החיים של הדיירים. בין אם הם נאלצים להאריך את משך הזמן שבו הם “חיים באתר בנייה” ובין אם משום שעליהם להמשיך ולגור בשכירות עד שביתם החדש ייבנה. לוחות הזמנים חייבים להיות מוגדרים היטב בחוזה ומומלץ להסיק מסקנות מטעויות העבר ומתוכניות שהתארכו מעבר למצופה.

על מנת לעשות זאת נכון יש לפעול בכמה שלבים. ראשית, במעמד עריכת החוזה חשוב להעריך את משך כל שלב ושלב בבנייה ולהגיע להסכמה לגבי סעדים במידה שתהיה חריגה מהלו”ז (החל מהחתימה על החוזה, דרך תהליך האישור הבירוקרטי, עובר בבנייה עצמה וכלה בסיום הפרויקט). אלו יעשו תוך לקיחה בחשבון של גורמים מעורבים כמו חברת החשמל, תאגיד המים, הוועדה המקומית וכו’. בנוסף, החוזה צריך לקבוע באופן מפורש מה ההשלכות שעלולות להיות לגבי איחור בזמנים וכדאי לכלול “תמריצים” למצב שבו היזם מזדרז ומקדים את הפרויקט.

בחירת הקבלן המבצע

בחירת קבלן מבצע היא ללא ספק החלטה אקוטית והרת גורל בפרויקט של תמ”א 38. כדאי לבחון פרויקטים של הקבלן הפוטנציאלי מהעבר, לוודא שברשותו הסיווג הקבלני הרלבנטי לעבודה, שהוא יציב פיננסית באופן מספק וקשוב לתביעות הדיירים. כמו כן, מומלץ לקבל חוות דעת של דיירים קודמים שעבדו עמו. אומנם קשה שלא להתפתות לחוזה אטרקטיבי עם קבלן חסר ניסיון בתחום אך עדיף בדרך כלל לחתום על חוזה עם מול גורם מנוסה ובעל הוכחות בשטח.

עלויות

במרבית הפרויקטים של תמ”א 38, העלויות העקיפות והישירות (כולל עלויות תכנון, ביצוע וכן הלאה) יוצאות מכיסו של היזם ולא של הדיירים. זאת משום שהיזם עומד להיפרע בעבור עבודתו על בסיס מכירת הדירות החדשות שייבנו בבניין. לא אחת, עלויות עקיפות וישירות המוטלות על היזם כוללות אפילו את שכר טרחת מפקח הבנייה ושכר טרחת עורכי הדין של הדיירים. זאת למרות שהם מייצגים בפועל את הדיירים. כך או כך, כמו בכל פרויקט של בנייה, ובפרט בפרויקט מורכב כמו תמ”א 38, העלויות חייבות להיות ברורות ונהירות. כל מקום שבו החוזה יהיה נתון לפרשנות מהווה פתח לעימותים משפטיים מיותרים.

מפקח בנייה מטעם הדיירים

מפקח הבניין הוא נציג הדיירים והסמכות המקצועית מטעמם בתהליך הבנייה בפועל. לכן, חשוב לבחור בעל מקצוע רציני ומנוסה בתחומו, שידאג לאינטרסים של הדיירים באופן המיטבי ביותר. כדאי לציין שהיזם הוא שמשלם את שכרו של המפקח, על אף שהוא ממונה על ידי הדיירים. יש לוודא שהיזם איננו יוצר קשר עם המפקח ואינו מנסה לחסוך בעלות שכרו. רצוי להתעקש על שכר שלא יגביל את המפקח בזמן ויאפשר לו ללוות את הדיירים והבנייה בכל שלבי הפרויקט.

תמורות לדיירים

נדבך מרכזי בהתדיינות הצדדים הוא התמורה לדיירים. דיירי הבניין צריכים להציג דעה משותפת ואחידה לגבי השינויים החיצוניים בבניין (כמו לדוגמה גינה, לובי כניסה, מעלית), ואף יותר מכך, קו אחיד לגבי דרישות לתוספות השטח לדירות כמו חניות ומחסנים. התמורה לדיירים היא מה שמהווה את הטריגר לכל המהלך והדברים חייבים להיות מוגדרים היטב בחוזה.

זהות האדריכל

כפי שמינוי קבלן הוא החלטה מכריעה עבור הצלחת הפרויקט, כך גם בנוגע לקבלני המשנה ובראשם האדריכל. אפשר לסכם שהיזם יבחר את האדריכל אך יציג את זהותו עוד בשלב המשא ומתן לצורך בירור על ניסיונו, אופי בניינים קודמים וכדומה.

ערבויות ובטוחות

הכניסה לפרויקט כמו תמ”א 38 חייבת להיות בלב שקט מבחינה פיננסית. משום כך, על עניין הבטוחות והערבויות להיות בראש סדר העדיפויות. יש להציב דרישה לספק ערבויות בנקאיות התואמות לסדר גודל הפרויקט ומשך ביצועו ובכך לוודא שבמידה שיהיו בעיות ספציפיות, או אף במקרים של פשיטת רגל של הקבלן, יתאפשר להחליפו ולהמשיך בעבודות בלי להזיק לפרויקט.

מעבר לערבות בנקאית יש לקבל ערבויות מיסים אשר ייגבו על העסקה על פיהם היזם מחויב בתשלום על שמם של הדיירים, ערבות בדק שמהווה סוג של ביטוח ליקויים, בזמן הבנייה ולאחר סיומה, וכמו כן תיקון זכויותיהם החדשות של הדיירים והתחייבות רישום הנכס.

מפרט טכני

ביכולתו של מפרט טכני מוצלח לגרום לפרויקט טוב להיות פרויקט מצוין. מומלץ מאוד להתעכב עליו בזמן המשא ומתן מול היזם ולבחון אותו מול פרויקטים דומים. כמובן שיש לערב את המפקח מטעם הדיירים ולשלב מהנדס מהתחום.

ביטוח

משום שפרויקט של תמ”א 38 הוא איננו פרויקט פשוט, וישנה אפשרות של סיבוכים, רצוי לוודא שהיזם מבטח את הדיירים כנגד כל סיכון. לדוגמה, יש להתעקש שהביטוחים יכילו פתרונות בנוגע לעניין אחריות מעבידים וביטוח צד שלישי. כמו כן, כדאי לאמת את העובדה שהדיירים רשומים כמבוטחים גם הם בפוליסות. לשם זאת על היזם לממן יועץ ביטוח מטעמם של הדיירים שיהיה אחראי על כך שהם מכוסים לחלוטין.

The post תמא 38 הסכם יזם קבלן – מה חשוב לדעת? appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

מדו”ח ביקורת של משרד הפנים עולה כי בעשר השנים הראשונות (2005-2015) לקיום התוכנית הוגשו כ-4,700 בקשות להיתר ובמנהל התכנון דווח לאחרונה שכ-27,500 יחידות דיור הוקמו במסגרת תמ”א 38 ברחבי הארץ.
נכון להיום, מצויים למעלה מ-2,500 מיזמי תמ”א 38 בשלבים שונים של התהוות אשר לצערנו לא כולם יגיעו לידי הבשלה. לא אחת, הסיבה לעיכוב טמונה בחוסר המעורבות של דיירי הבניין בשלבים מוקדמים יותר בתהליך, שגוררים עיכובים לא צפויים לאחר מכן.
מעורבות דיירים בתמ”א 38 – לא רק בהתחלה
על פי רוב, הדיירים מעורים במיזם ובפרטיו עד לרגע החתימה מול היזם. לאחר מכן ישנה “נפילת מתח” מסוימת כאשר הדיירים מותירים את הטיפול בפרויקט בידי הנציגות. על אף שקיפות מלאה לגבי ההתמקדות, הדיירים “יוצאים מהתמונה” ואינם מעורבים. מדובר בטעות משום שלאורך השנה-שנתיים בהן מתוכנן הפרויקט הדברים נוטים להשתנות, אך דיירים מתעניינים מחדש בתמ”א רק בסמיכות קרובה מדי לתחילת הבניה, מה שעלול ליצור מחלוקות.
הן בעסקאות הריסה ובניה (תמ”א 38/2) והן בעסקאות חיזוק (תמ”א 38/1) ישנה חשיבות מרבית לשותפות הדיירים בהחלטות ובפרטים הקטנים בנוגע לעיצוב, תכנון ובחירת החומרים. ניסיון העבר מראה שככל שהדיירים מעורבים יותר לפני הביצוע כך נחסכים מכל הצדדים אי נעימויות ועיכובים. רצוי מאוד שהיזם יציג את הדברים באופן שוטף בפני כלל הדיירים לרבות בנושאי בחירת וסגירת חומרי הגמר.

לצורך המחשה, במקרה שארע באחד ממיזמי תמ”א 38 במרכז הארץ נמסרה התוכנית הסופית כפי שאושרה בעירייה אל הנציגות וזו הציגה אותה ליתר הדיירים לוודא שהתכנון מקובל ותואם למפרט הדירות. אולם ביום בו התחילו העבודות הסתבר שאחת הדירות בבניין ערכה שיפוץ רחב ומיקום החדרים בה כבר אינו תואם לשאר הדירות. הדבר חייב תכנון מחדש עבור אותה הדירה באופן נקודתי וכמובן שיצר עיכוב (על אף שהדיירים היו אמורים להתריע על עובדה זו מבעוד מועד).
מעורבות לא רק מול היזם אלא גם מול הרשויות
מומלץ לגלות מעורבות דיירים גם מול משרדי העירייה. אחרי הכל, הדיירים הם הגורם היחיד שאליו העירייה באמת מחויבת. לעיתים יש להם יותר יכולת וכוח להשפיע על ההחלטות שמתקבלות אצל העירייה מאשר ליזם. הדיירים הם תושבי העיר ונתפסים כמי שמבקשים לשפר את חזות המרחב הציבורי ואת איכות חייהם. שלא כמו היזמים שמוחזק לגביהם רושם של אנשי עסקים המעוניינים בשורת הרווח. לא אחת, כאשר פרויקט תמ”א 38 מתעכב עקב בירוקרטיה משתרכת, הדיירים יכולים לדחוף להגעה לפתרון יותר מהיזם.
לסיכום, הנה לפניכם כמה נקודות ממשק בהן חשוב להקפיד על פגישה בין היזם לכלל הדיירים, החל מהתכנון הראשוני ועד לגיבוש הסופי.
• מפגש ראשוני עם כל הדיירים על מנת לאסוף ולהבין את הצרכים.
• לאחר שגובשו ועובדו כל הנתונים ייערך מפגש שני בו מוצגת התוכנית הסופית של המיזם והדמיה שלו. על הדיירים לאשר ליזם את התוכנית לפני שהיא מוגשת לעירייה.
• פגישה שלישית תיערך לאחר שהתקבלה החלטת עירייה ותכלול הצגה של ההנחיות וההערות שניתנו ואיך הן משפיעות על התכנון הראשוני.
• יש להיפגש פעם נוספת לאחר עבודתם של יועצים שונים כמו אינסטלציה, נגישות, חניה, בטיחות, חשמל ועוד. הפגישה תעסוק בתכנון למכרז בחירה של קבלן מבצע והחלטה על חומרי גמר.
• רצוי להתכנס שוב עם תחילת העבודה על מנת לקבוע גוונים של תאורה, טיח, מעקה, סוג זכוכית וכן הלאה.
• מפגש נוסף של כלל הדיירים בכדי להכריע בנוגע לבחירת החומרים ועיצוב הלובי.

The post שותפות דיירים בפרויקט תמ”א 38 appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

תמ“א 1/38

ערבות ביצוע

ערבות ביצוע היא ערבות אשר ניתנת בסמוך ולפני תחילת ביצוע העבודות. ב”כ הדיירים הוא המחזיק בערבות עד למועד בו מסתיים שלב הביצוע. מדובר בערבות כספית אוטונומית שעיקר מטרתה הוא להבטיח את השלמת העבודות גם אם הקבלן יעצור באמצע הבניה.

סכום הערבות יכול לנוע בין 15% ל-40% מעלויות הבניה. במידה שהיזם הפר את ההסכם עקב הפסקה של העבודות על ידי הקבלן, הדיירים יכולים לפרוע את הערבות ולהיעזר בה לאיתור קבלן חלופי שבידיו יפקידו את יתר העבודות. כך מאפשרת הערבות את השלמת הפרויקט ומפצה על ההפסדים שנגרמו.

כדאי לציין כי סכום הערבות פוחת ככל שמתקדמות העבודות, בהתאם לאישור מפקח הבניה מטעמם של הדיירים, עד לסכום המינימאלי אשר שווה לסכום ערבות הבדק. בתום בניית המיזם ערבות הביצוע מתחלפת בערבות בדק.

ערבות בדק

ערבות בדק היא ערבות אשר ניתנת לדיירים במועד הקבלה של הבניין והדירות המורחבות ותוקפה הוא ל-12 חודשים. לרוב מדובר על ערבות בסך מאות אלפי שקלים אך הסכום המדויק נתון להסכמה בין הדיירים ליזם. ערבות בדק היא ערבות אוטונומית ובדומה לערבות הביצוע היא מוחזקת בידי ב”כ הדיירים עד לסיום 12 חודשים ממועד תום העבודות. העילה המרכזית למימוש ערבות בדק בתמ”א 38 היא אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם. ניתן לממש את הערבות על פי הוראות ההסכם שנחתם בין הצדדים.

במיזמי תמ”א 1/38, הוראות חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 לא חלות על תוספות בניה ותקופות בדק. על כן כדאי לקבוע הוראות מפורשות בהסכם בנוגע לעניינים אלו. מעבר לכך, הערבות לא יכולה לשמש לתיקון ליקויים בדירות אלא רק לקטעי ההשקה לפרויקט כמו הרחבות ועבודות ברכוש המשותף.

תמ“א 2/38

ערבות להבטחת תשלום מס שבח

כאשר רשויות מיסוי המקרקעין ידרשו תשלום מס שבח, במידה שהוא לא ישולם ו/או יטופל על ידי היזם (או לחילופין יועצי המס העומדים לרשותו), תופנה הדרישה לדיירים. רצוי לבקש מהיזם כחלק מההסכם לקבל ערבות המבטיחה את התשלום עבור מס השבח. יש לוודא כי הערבות תקבע בהתאם לחוות דעתו של יועץ מס ובגובה השומות אשר נקבעו ידי רשויות מיסוי המקרקעין.

בדרך כלל, יזם מקצועי שוכר יועץ מס המומחה בעסקאות תמ”א 38 ואשר מלווה את כל היבטי המיסוי מול הרשויות. על פי רוב הדיירים ממלאים שאלון מס שבח עוד בטרם החתימה על ההסכם, לצורך בחינה של חשיפת המס במיזם ותכנונו תוך שימוש בפטורים שמתאפשרים בחוק.

מועד הסגירה של שומות מס השבח לפי חוק מיסוי המקרקעין חל 8 חודשים ממועד הדיווח. בנוסף, המועד לתשלום מס השבח על פי החוק הוא לאחר שמתקבל היתר הבניה. משום שממועד החתימה על ההסכם ועד לתשלום המס ופינוי הדירות לרוב עוברים יותר מ-8 חודשים, הרי שבעת הפינוי סכום תשלום המס ידוע הן ליזם והן ליועצי המס שהוא נעזר בהם, ובמועד הקבלה של היתר הבניה עליהם לשלם אותו. לכן בפועל, רק במקרים ספציפיים תינתן ערבות מסוג זה.

ערבות רישום

ערבות רישום היא ערבות אוטונומית בסכום סמלי “יחסית”, ובדרך כלל מדובר על כמה עשרות אלפי שקלים. זו ערבות חשובה הניתנת לרוב לב”כ הדיירים החל ממועד ההשלמה של המיזם ומסירת הדירות לדיירים ועד להשלמת רישום מלא של כל הזכויות בדירות ורישום הבית המשותף. במידה שהיזם, על ידי עורך דין מטעמו, לא ישלים את הרישום תוך פרק הזמן שנקבע בהסכם הפרויקט, הדיירים יהיו רשאים לממש את הערבות ולהשלים את הרישום.

ערבות חוק המכר

ערבות חוק המכר מועברת לדיירים בסמוך ולפני מועד הפינוי של דירתם ואלו מחזיקים בה עד למועד הקבלה של הדירה החדשה. הערבות ניתנת למימוש בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) וזהה מבחינת תנאיה לערבות הניתנת למי שרכשו דירות מקבלנים.

אם המיזם נעצר ו/או לא יוצא לפועל לאחר שהבניין נהרס, יש לדיירים אפשרות לפנות לבית המשפט ולבקש את מימוש הערבות. סכום הערבות הוא לפי שווי הדירה החדשה, על פי הערכה של שמאי. ניתן לשאת ולתת בנוגע לתנאי הערבות כך שישנה אפשרות לדרוש תנאי מימוש מקלים ביחס לערבות חוק המכר.

מדובר כמובן בסוגיה מסחרית גרידא וככל שתנאיה של הערבות מקלים כך היא תעלה יותר כסף ליזם. בהקשר זה כדאי לדעת שהבנקים לא מאשרים בנקל ערבות שתנאיה מקלים מדי. יודגש גם שבמידה שהמיזם מלווה על ידי מוסד פיננסי (כמו בנק) והיזם פושט את הרגל ו/או הפרויקט נתקע, המוסד הפיננסי מחפש אלטרנטיבות נוספות להשלמת הפרויקט לפני שתינתן הסכמה למימוש ערבות חוק מכר.

ערבות בדק

ערבות בדק היא ערבות אוטונומית אשר ניתנת לדיירים עם קבלת דירותיהם החדשות ותקפה ל-12 חודשים. סכומה נקבע על פי הסכמה בין הדיירים ליזם והיא מוחזקת בידי ב”כ הדיירים עד לסיום התקופה. ניתן לממש ערבות בדק על פי הוראות ההסכם והעילה העיקרית לכך היא אי תיקון ליקויים בבניין או בדירות על ידי היזם.

ערבות בדק בתמ”א 38 זו לא גורעת מהוראות חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 בכל אשר נוגע לאחריותו של היזם כלפי הדיירים ולתקופות הבדק. בנוסף, על אף שהערבות ניתנת ל-12 חודשים בלבד, נקבעו בחוק תקופות אחריות ובדק ארוכות מכך. ככל וליקויים לא תוקנו על ידי היזם בהתאם לחובתו על פי הדין, הדיירים רשאים לתבוע אותו בבית המשפט.

לסיכום

ערבויות הינן סוגיה מהותית בהסכמי תמ”א 38. מחד אין להתפשר בהן, ומאידך רצוי לנהוג בהגינות, תוך קביעה של סכומי ערבות ומנגנונים ברי יישום למימוש (באופן שיטיב הן עם היזם והן עם הדיירים). אומנם קיימות בטוחות נוספות אשר ניתן לדרוש בהתאם לזהות היזם ואופי הפרויקט אך במאמר זה צוינו והוסברו הנפוצות שבהן. כמובן שהערבויות, גם אלה שתוארו לעיל, יכולות להשתנות ממקרה למקרה.

The post סוגי ערבויות בעסקת תמ”א 38 appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

ניתוח מקצועי מראה כי אחד הגורמים המרכזיים ל”נפילת/תקיעת המיזם”, אם בשל הפרה מצד היזם או בגין קריסה כלכלית שלו או של הקבלן המבצע, הוא העובדה שרוב הפרויקטים של תמ”א 38 לא הגיעו כלל לשלב הביצוע. מוצגים לפניכם כעת עיקרי הדברים שרצוי לדרוש בתור דיירים בשלב המו”מ עם היזם. קרי, כללי אצבע שעשויים למזער נזקים אם חלילה הפרויקט ייקלע לקשיים.

החשיבות שבערבויות

ישנן סוגיות רבות הדורשות טיפול מעמיק בעת ניהול מו”מ בין דיירים ליזם בפרויקט של תמ”א 38, אך ללא ספק עניין הבטוחות הוא מהמהותיים שבהם. יש שיגידו שהבטוחות והערבויות הן בעלות משקל רב יותר מכל תמורה לבעלי הדירות. הבטוחות הינן כלי אפקטיבי במיוחד לצורך הגנה מפני מצב בו היזם נקלע לקשיים. רצוי מאד להתעקש על  ערבויות מיטביות אשר יצמצמו ככל הניתן את רמת הסיכון הטמונה בעסקה.

לדוגמה, בעלי דירות במיזם הריסה ובניה (תמ”א 38/2) צריכים לדרוש ערבות חוק מכר, על פי שווי הנכס החדש, אשר תימסר להם בעת הפינוי של הדירות הקיימות. אולם בכך אין די שכן ערבות חוק המכר ניתנת למימוש רק אם היזם לא יכול לסיים את הבנייה ולמסור את הדירות החדשות לבעליהן. אי לכך רצוי לדרוש תוספת עילת מימוש שעל פיה המימוש יתאפשר גם במידה שהתרחש איחור במסירת הדירות של למעלה ממספר חודשים. במיזמי תמ”א 1/38 (חיזוק ותוספת בנייה) מומלץ לבקש שסכומה של הערבות יהיה במלוא שווי העבודות עבור הבעלים (תוספות הבנייה, השיפוץ והחיזוק).

לא רק ערבות חוק מכר

בנוסף לערבות חוק המכר, כדאי לדרוש מהיזם ערבות להבטחה של דמי השכירות בפרויקטים של הריסה ובניה (תמ”א 2/38). זאת משום שבמקרה בו היזם קורס כלכלית לא יתאפשר המשך תשלום עבור דמי השכירות הנחוצים על מנת לשכור דירות אחרות עד לתום עבודות הבניה. גם כאשר קורה מקרה כאמור, חשוב שלא להסתפק בקביעה תקופת הערבות אלא לסכם על שוויה. ערבות שוות ערך ל-3 עד 6 חודשי שכירות אינה מספיקה ורצוי להתעקש על שווי ערבות בסכום השווה לשכירות למשך כל תקופת הבניה, אשר תפחת ככל שעבודות יתקדמו בצורה סדירה.

במהלך מו”מ של הדיירים מול היזם מומלץ לדרוש בנוסף ערבות להבטחת חיובי המס. אמנם היזם מחויב לשאת בהוצאות המיסוי, אך במקרה של קריסה כלכלית לא יהיה מקור דרכו ישולמו שומות המס שנפתחו ונרשמו על שם בעלי הדירות.

מעבר לכך כדאי לבקש גם ערבות בדק אשר תכסה את עלותם הכספית של ליקויי בנייה, ככל שיתגלו, בדירות החדשות, ושהיזם לא יצליח או לא יהיה מוכן לתקנם. ערבות בדק תחזק את האחריות שחלה על היזם מכוח חוק המכר (דירות), שגם אותה יש לעגן בהסכם.

ערבות אחרת שכדאי לדאוג שתקבלו היא ערבות המבטיחה את רישום או תיקון צו הבית המשותף, הידוע כטאבו, והתאמה שלו לבניין לאחר סיום העבודות. התיקון נדרש משם שלבניין התווספו דירות חדשות, מיקומן של הדירות בו השתנה ושטחן על פי רוב גדל.

מעבר לכל הערבויות שצוינו, ישנן פעמים בהן יש מקום להתעקש על ערבויות נוספות שיוכלו למזער אף יותר את הסיכונים שלוקחים בעלי הדירות. זאת כתלות במידת הכלכליות של המיזם ובטיב המו”מ בשלבי העסקה המוקדמים.

The post מדוע חשוב לדאוג לערבויות בתמ”א 38 appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

לאחר שהוגשה בקשה למתן צו ירושה לענייני ירושה, חובה על רשם בית המשפט לפרסם ברבים, כי הוגשה הבקשה, ובנוסף, עליו לקבוע טווח זמן להגשת התנגדויות לבקשה זו.

התנגדות לקיום צו ירושה, מאפשרת על פי חוק הירושה, לבית המשפט או לרשם לענייני ירושה, לתקן או לבטל את הצו, בהסתמך על טענות או עובדות שלא היו בפניו, כאשר ניתן הצו.

התנגדות לקיום צו ירושה ניתן להגיש מינימום לאחר 14 יום מפרסום הצו, ומקסימום “כל עוד לא ניתן הצו”, כך קובע החוק.

כל מי שיש בידו סיבה או טענה כלשהי, שבגללה הוא סבור כי אין לתת צו ירושה על סמך הבקשה, מורשה להגיש בקשת התנגדות לקיום צו ירושה.

טענות מרכזיות בהליך ההתנגדות לצו ירושה

בדרך כלל, ישנן מספר טענות מרכזיות בהליך ההתנגדות, ביחד לטענות העולות בהליך התנגדות לצו קיום צוואה, או צו קיום צוואה חלקי:

• מגיש ההתנגדות טוען כי המנוח השאיר צוואה וכי יש לפעול על פיה. (למשל צו ירושה אפוטרופוס).
• מגיש ההתנגדות טוען כי היורשים אינם יורשיו המהימנים של המנוח (למשל, גרושתו הטרייה של המנוח אשר רשמה עצמה כאשתו של המנוח).
• מגיש ההתנגדות טוען כי ישנם יורשים נוספים למנוח, מעבר למצוין בצו הירושה (למשל, ילד נוסף מחוץ לנישואין).

כיצד מתבצע הליך ההתנגדות?

את ההתנגדות לצו הירושה יש להגיש כאמור מינימום 14 יום לאחר פרסום צו הירושה.
ההתנגדות תוגש במסמך מודפס, בליווי תצהיר חתום ומאומת על ידי עורך דין.

עותק אחד יוגש לבית המשפט / לרשם הירושות, ועותרים נוספים, כמספר הצדדים בבקשה לצו הירושה, יוגשו גם כן. חשוב להוסיף כי יש לשלם אגרת התנגדות לצו קיום צוואה.

על כתב ההתנגדות להכיל את טענות המתנגדים, נימוקיהם, סימוכין רלוונטיים ככל האפשר, אשר יחזקו את הטענות.

לאחר שהוגשה התנגדות לקיום צו ירושה, רשם הירושות יעביר את הבקשה למתן צו ירושה לבית המשפט לדיני משפחה, על מנת שהלה ידון לעומק בטענות המתנגדים ויקבע פסיקה לקיום צו ירושה:
האם יש לקבל את ההתנגדויות, או לקבל את צו הירושה כפי שקבע בית המשפט, בטרם נתקבלו ההתנגדויות.

משרדנו בעל ניסיון רב ומקצועי בהגשת הליך התנגדות לקיום צו ירושה, על כל המשתמע מכך, מול מערכת בית המשפט.

במידה ואתם עומדים לפני הליך דומה, אנו ממליצים לכם ליצור עימנו קשר לפני תחילת ההליך, על מנת להגיע לתוצאות המקסימליות.

The post התנגדות לצו קיום ירושה appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.