תחום מיסוי המקרקעין הינו חלק מרכזי וחשוב בעסקאות נדל”ן, הן עבור הצד הרוכש והן עבור הצד המוכר.

היבטי המיסוי מוכרחים לעמוד בראש מעייניהם של המעורבים בעסקה, שכן אי-הכנה מוקדמת לתשלומי המס, עלולה להתברר כ’הפתעה’ לא נעימה כלל, כל שכן כאשר כל שקל ופרוטה הינם הרי גורל בעסקה המגיעה למאות אלפי אם לא מיליוני שקלים.

אז אמנם חוק המקרקעין קובע במפורש את מדרגות המס ואיננו מותיר כל מקום לפרשנות, אך בעבור רבים שאינם מתמצים בעולמות הנדל”ן, הרי שהז’רגון המקצועי הוא סבוך ומבלבל.

כיצד עו”ד יכול לסייע בעסקה?

את תפקידו של עורך דינכם בעסקה, תוכלו לראות כמעין יועץ משפטי שכל מטרתו היא להגן על לקוחותיו ולהבטיח ביטחונם לכל אורך שלבי העסקה.

מיסוי המקרקעין הוא אחד מבין מגוון האתגרים אשר יכולים לפקוד את הרוכשים והקונים. ניתן רק לשער את מפח הנפש כאשר יתברר כי לצד ההוצאה הגדולה, מתווסף תשלום מס שכלל לא נכלל בתחזית ההוצאות.

דוגמה לכך ניתן למצוא במס ‘המשונה’ יש לומר, אשר עונה לשם ‘מס רכישה’. מיסוי זה מוטל על הרוכשים נכס נדל”ן, זאת בניגוד למיסוי סטנדרטי שמוטל על הכנסות בלבד. על-פי חוק המקרקעין, הרי שרכישת נכס נחשבת להשקעה, וכאשר אדם מבצע השקעה, הרי שהמדינה מעוניינת לקבל נתח.

ניסיון עתיר שנים

משרד עורכי דין מקרקעין יעל בועז מעמיד לרשות לקוחותיו ידע נרחב בהיבטי מיסוי המקרקעין ומסייע בבדיקת נכסים וכדאיותם.

באם חיפשתם עורך דין מיסוי מקרקעין בחולון, בת ים או ראשון לציון, לרשותנו התמצאות נרחבת במגוון אזורים אלו וערים שכנות נוספות, אשר יכולים לסייע רבות בקיום העסקה ובהקניית תמונת מצב כוללת באשר לנכס, ‘זהותו’ וביצוע בדיקות היקפיות דוגמת סטטוס סוציו-אקונומי בסביבתו הקרובה, תכניות פיתוח תשתיתיות ועוד.

היבטי מיסוי במקרקעין

עורך דין מיסוי מקרקעין יפעל לבחון את המיסוי שיוטל על העסקה, ויראה בו כחלק בלתי נפרד ממתן תמונת המצב הכוללת.

מס שבח

מס שבח הינו מס המשולם על-ידי מוכרי הנכס. מדינת ישראל מבקשת לקבל לידיה נתח מן התשואה שקצר לידיו בעל הנכס, תשואה אשר מחושבת על-פי ההפרש שבין ערך הנכס שזה עתה נמכר, לבין ערכו הקודם.

היטל השבחה

יתרון העומד לרשות עורך דין מיסוי מקרקעין מקומי בחולון, בת ים וראשון לציון הוא היכולת לבחון היטב את השטח ולהתריע מפני הצורך בתשלום היטל השבחה על-ידי מוכר הנכס. היטל השבחה הינו מס המשולם בעבור וועדת התכנון העירונית, וזאת כאשר התקיימה בסביבתו של הנכס עבודת פיתוח אשר השפיע על ערכו.

מס רכישה

כפי שתואר לעיל, מס רכישה הינו מס המוטל על רכשי הנכס. מדינת ישראל רואה ברוכשים לא רק כמי שמוציאים כספים, כי אם כאלו אשר מבצעים השקעה בנכס נדל”ן.

עורך דין מיסוי מקרקעין מקצועי יסייע לכם לבחון את היבטי המיסוי, כמו גם לבדוק אם ניתן לקבל הקלה בתשלום המס ולעתים אף ליהנות מפטור מלא.

לקבלת מידע נוסף אודות עורך דין מיסוי מקרקעין בראשון לציון, חולון ובת ים, השאירו לנו פנייה או צרו עמנו קשר טלפוני.

The post מיסוי מקרקעין appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

The post צו מבנה מסוכן appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

The post עורך דין צו מבנה מסוכן appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

The post מכירת דירה עם חריגת בנייה appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

שירותינו בתחום כוללים:

• עריכת הסכם מכר והסכם זיכרון דברים (במידת הצורך).
• ניהול מו"מ מול הצד השני תוך שמירה על הזכויות והאינטרס של הלקוח.
• ליווי הלקוח בסוגיות מימון כמו נטילת משכנתא, גרירת משכנתא וכדומה.
• התחקות אחר הזכויות האמיתיות בנכס בלשכת רישום המקרקעין.
• בחינת היבטי מיסוי רלבנטיים.
• ליווי לאחר קבלת המפתח לרבות בתקופות האחריות ובדק הבית.
• התמודדות עם הפרת הסכם מכר מקרקעין לרבות בייצוג בערכאות.

The post קנייה ומכירת דירה appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

מה שבהסתכלות מתוקנת אמור להיות ליקוי יוצא דופן, הפך להיות בישראל דבר שבשגרה, גם בדירה חדשה מקבלן.

אם אתם עומדים בפני תכנון ובניית דירה חדשה, וגם אם אתם נמצאים בעיצומו של התהליך, עורכת דין יעל בועז, מומחית בטיפול החוקי בנושא ליקויי בנייה, מרחיבה את היריעה בנושא, ומעניקה כמה עצות יקרות מפז.

אילו ליקויי בנייה יכולים להתקיים בדירה חדשה?

באופן כללי, ניתן לחלק את ליקויי הבנייה בדירה חדשה מקבלן, לפי הקטגוריות הבאות, להלן מספר דוגמאות לליקויים אפשריים בכל קטגוריה:

ליקויי בנייה בטיחותיים – גודל חדרים שלא לפי התקן, גודל ממ”ד שלא לפי התקן, מסדרונות ומעברים בבית מתחת לרוחב המינימאלי, חלונות ודלתות לא תקניים, איטום שלא בהתאם לתקנים, ריצוף לא אחיד, מדרגות לא תקינות, ועוד.

ליקויי בנייה אסתטיים – רטיבות בקירות.

ליקויי אינסטלציה – תכנון לקוי של מערכת האינסטלציה, עבודה לא מקצועית, שימוש בחומרי גלם באיכות ירודה, סתימות במערכות הניקוז, ריחות צחנה בשטח הדירה.

ליקויי ריצוף – ריצוף עם הפרשי גובה, שינוי גוון של אריחי הריצוף, רצפה שקועה, מרצפה מתנדנדת, שבר ו/או סדק על גבי הריצוף, ועוד.

ליקויי בנייה כתוצאה מביצוע רשלני של הקבלן – כוללים בעצם את כל הקטגוריות, ועונים על שאלת “האם קבלן סביר היה נוהג אחרת”.

ליקויי בנייה חמורים המובילים לירידת ערך הנכס – ליקויי בנייה בעבודות השלד, תכנון מדרגות לא בטיחותי, מעקה בטיחות לא בטיחותי, ממ”ד אשר לא עומד בתקן אשר לא עומד בתקן, רצועות בטון רופפות, פתחי דלותת או חלונות לא בתקן, כל אלו נחשבים לליקויים חמורים, בעלי עלות גבוהה במיוחד, ובמקרים מסוימים אף יובילו לירידת ערך הנכס

קיבלתם דירה חדשה מקבלן אך היא עם ליקויים מה עושים? 

מה ניתן לעשות כאשר גיליתם כי הדירה היקרה והחדשה שלכם סובלת מליקויים?

לעזרתכם עומד חוק המכר

חוק המכר (דירות), התשל”ג 1973 הוא החוק המרכזי הנוגע לליקויי בנייה בישראל.
החוק קובע כי דירה יכולה להימכר רק כאשר היא זהה למפרט אשר אושר והוסכם,
רק כאשר עומדת בפני תקנים ישראליים ותקנות בנייה. החוק אף מגדיר שתי תקופות אשר מטרתן להגן על רוכש הדירה: תקופת בדק, תקופת אחריות.

הגנה ראשונה – תקופת הבדק

מרגע מסירת הדירה לקונה, מתחילה תקופת הבדק, אר\שר נמשכת בין שנה אחת ועד שבע שנים (מפורט בחוק המכר, בתלות בסוג הליקוי).

בתקופה זו רשאי הקונה לבדוק אם ישנם ליקויי בנייה, במידה וכן, רוב הסיכויים שנגרמו כתוצאה מעבודה רשלנית של הקבלן.

במקרה כזה, על הקבלן להוכיח כי ליקויי הבנייה לא נגרמו כתוצאה מעבודתו.

הגנה שנייה – תקופת האחריות

תקופת האחריות נמשכת שלוש שנים מעבר לתקופת הבדק, כלומר אם עבור ליקוי מסוים ישנה תקופת בדק של שלוש שנים, תקופת האחריות לגבי אותו ליקוי מרחיבה את התקופה לסך הכל שש שנים.

הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה

חשוב לציין לפני הכל, כי במידה והקונה מאתר ליקוי בנייה, הוא מחויב להודיע לקבלן ולאפשר לקבלן את תיקן הליקוי,

כלומר במקום הראשון בחשיבות נמצא תיקון הליקוי, “יש לתת למוכר הזדמנות נאותה” לתקן את הליקוי, כך כתוב בחוק המכר.

במידה ומתקבלת החלטה להגיש תביעה, יש לעשות זאת באמצעות אנשי מקצוע מומחים בתחום, לא רק עורכי דין, אלא גם מהנדסים, יועצים שונים מתחומים שונים, אשר יגישו חוות דעת מקצועיות בנוגע לליקויים, ולמידת האחריות של הקבלן בנושא.

החשוב הוא לבצע בדיקה של הנכס עם מסירתו, לתעד ליקויים במידה ומתגלים, ולאחר מכן לפנות לעורך דין על מנת להתחיל משא ומתן מול המוכר,

בנודע לליקויים ולמידת האחריות של הצדדים. במקרה שמשא ומתן לא צלח, הצעד הבא יהיה הגשת תביעה לבית משפט.

משרד עורכי דין עם ניסיון עשיר בתחום ליקויי הבניה

משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין ובמשפט מסחרי אזרחי, בידינו ניסיון רב, ידע ומעטפת מקצועית הולמת עבור לקוחותינו.

אם הינכם נמצאים בשלב אחד מהשלבים שתוארו לעיל, ואינכם בטוחים כיצד להמשיך קדימה,
אנו ממליצים לכם לפנות אלינו, ולקבל את מלוא תשומת הלב, ההשקעה האישית, והטיפול המקצועי עבורכם.

The post ליקויי בנייה בדירה חדשה מקבלן appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

מדובר במצב שעשוי להיות בעל השלכות משפטיות וכלכליות מרחיקות לכת, וחשוב להבין את המשמעות.

אם אתם בעיצומו שת תהליך רכישת נכס, או שכבר רכשתם את הנכס ואינכם בטוחים אם הוא בעל חריגות בניה, לפניכם כל הפרטים המקצועיים בנושא.

כיצד ניתן לדעת אם קיבלנו נכס עם חריגות בנייה?

כל מה שנוגע לתוספת על הגג, שינוי משמעותי במבנה החיצוני של הבית, הוספת חדר, בניית פרגולה, סגירה או איטום של המרפסת, עשויים בהחלט להיכלל כחריגות בנייה.

אם אתם עומדים לרכוש דירה שאינה חדשה, והיא דירת גג או דירת גן, חשוב מאד לבדוק האם בוצעו חריגות בנייה. כיצד עושים זאת?

בדיקת תיק הבניין /  הבית המשותף

השלב הראשון בבדיקת חריגות הבנייה היא לבדוק את תיק הבניין / הבית המשותף, בו קיים היתר בנייה וגרמושקה, מהם ניתן ללמוד אם המבנה נבנה בהתאם להיתר בנייה.

מומלץ לבצע את ההשוואה באמצעות אדריכל או שמאי מקרקעין, אשר יכולים לבחון את היתר הבנייה הכתוב ואת המצב בשטח, ולהסיק מסקנות בהתאם.

שמאי מקרקעין יוכל לקבוע אם עשויה לחול חבות בהיטל השבחה בעקבות חריגת הבנייה.

בדיקת תיק הבית המשותף מתייחסת לתשריט הבית, אשר מראה אם יש התאמה בין התכנון לבין המעשה.

שוקלים לרכוש נכס עם חריגות בנייה? אלו ההשלכות האפשריות

חשוב להבין כי רכישת נכס עם חריגות בנייה שאינן מותרות, עשויה להיות בעלת השלכות משמעותיות ומורכבות, יש לתת עליהן את הדעת לפני הרכישה, כמובן.

לדוגמא, אם תרכשו נכס עם חריגות בנייה, יכול להיות שתתקשו למכור אותו, מכיוון שנכס עם חריגות בנייה אינו מהווה אטרקציה, בלשון המעטה. קונים רבים וגם עורכי הדין המלווים אותם, אינם ששים לקחת סיכונים בנושא זה.

חריגות בנייה הן עבירה פלילית, ונושאות בחובן קנסות, צווים מנהליים וייתכן גם עונש מאסר.

בנוסף לכל , חריגות בנייה עשויות להפחית את השווי המוערך של הנכס.

אגב, במידה ואתם כן מחליטים לרכוש נכס ביודעים שהוא בעל חריגות בנייה, המינימום המתבקש לעשות במקרה זה, הוא לוודא כי ניתן להכשיר ולהתיר את החריגות הללו, וכי הדבר מעוגן בחוזה המכר של הבית.

 ייעוץ משפטי מקצועי

אם הינכם עומדים לפני רכישת נכס בעל חריגות בנייה,
או שרכשתם נכס כזה לא ביודעין, אנו ממליצים לכם לפנות אלינו ולקבל את  הייעוץ והליווי המשפטי המקצועי, בתחום חריגות הבנייה.

צוות משרד עורכי דין יעל בועז, מתמחה בתחום דיני מקרקעין, ומנוסה בסיוע משפטי בתחום רכישת נכסים עם חריגות בנייה.

The post רכישת דירה עם חריגת בנייה appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

אך רגע לפני שקופצים לחתום על חוזה המכר, מומלץ להישאר עם הרגליים על הקרקע ולבחון היטב את הנכס המדובר.

בין שמדובר ברכישת דירה מקבלן ובין שמדובר ברכישת דירה יד שניה (משומשת), הרי שישנם היבטים משפטיים רבים שמוטב יהיה לבחון בקפידה וזאת כדי למנוע הפתעות שיעלו הון עבור הרוכשים, או אף יובילו לנקיטת הליכים משפטיים ממושכים.

תפקידו של עורך דין מקרקעין

בעת החיפוש אחר עורך דין המתמחה בדיני נדל”ן, חשוב לוודא כי הוא אכן במתן ייעוץ משפטי לפני רכישת דירה ועד לתום העסקה.

לרכישת דירה היבטים רבים שיש לבחון בקפידה, וזאת לאור העובדה כי כל הפתעה, ולו הקטנה ביותר, עלולה להתבטא בסכומי כסף אדירים, לעתים כאלו שהרוכשים כלל לא התכוננו כאשר הם חתמו על המסמכים.

אילו היבטים נבחנים על-ידי עו”ד?

להלן מספר דוגמאות בולטות להיבטים הנבחנים על-ידי עורך דין לרכישת דירה, ושיכולים לסייע רבות בהבטחת ביטחונם הפיננסי של הרוכשים ובמיגונם המשפטי מפני המוכרים.

רכישת דירה מקבלן – נקודות המצריכות תשומת לב  

רבים טועים לחשוב כי חוזה המכר המוצג מטעם הקבלן הוא עובדה מוגמרת שאין באפשרותם לשנותה.

בפועל, מדובר בסעיפים וסעיפי משנה רבים שלרוב נוגעים למיגונו של הקבלן, ובאופן מובהק אינם עומדים לטובתם של הרוכשים.

את חוזה עב הכרס שיוצג בפניכם מומלץ להגיש לעורך דין מקרקעין שיבחן את סעיפיו השונים ויצביע על ליקויים או היבטים שמוטב יהיה לשנות טרם החתימה.

בין היתר ניתן למנות את מועדי המסירה; מה יהא במקרים בהם מועד המסירה יתאחר? ומי יספוג את העלויות?

כמו כן, קבלנים אשר טרם קיבלו היתרי בנייה יחויבו במסגרת החוזה למועד קבלת ההיתר שלאחריו יוכלו הרוכשים לקבל את כספם בחזרה.

ליווי משפטי ברכישת דירה יד שניה

ברכישת דירה משומשת, רבים חשים נינוחים יותר שכן הם רואים את הנכס במו עיניהם.

עם זאת, חשוב לזכור שגם אם הנכס נראה מזמין, הרי שרב הנסתר על הגלוי, ומוטב לשכור את שירותיו של עו”ד מקרקעין אשר יבחן את מושא העסקה.

בין היתר ייבחן:

• נסח הטאבו אשר מציג את מלוא הפרטים של הנכס
• האם קיימים שעבודים או עיקולים על הנכס?
• האם הבעלים הרשום הוא אכן בעלי הזכות הבלעדית על הנכס?
• האם קיימות חריגות בנייה אשר עלולות להשפיע על ערכו?

נוסף על כך, היבטי המיסוי נבחנים בקפידה. על-פי חוק המקרקעין, רכשי דירה נדרשים בתשלום מס רכישה, וזאת אור העובדה כי קניית נכס נדל”ן נחשבת להשקעה.

רכישת דירה בפרויקטים הדומים לקנייה מקבלן 

תמ”א 38

בעת רכישת דירה בפרויקט תמ”א 38 הרי שמוטב לשכור את שירותיו של עורך דין מקצועי מאותן הנסיבות המצריכות ליווי משפטי לקניית דירה מקבלן.

מדובר במקבץ דירות חדשות לחלוטין אשר נבנו מטעם הקבלן ואשר אינן נדרשות בבחינת נתונים על-בסיס נסח טאבו או מסמכים משפטיים נוספים.

מחיר למשתכן

נכון הדבר גם לגבי תרחישים נוספים לרבות רכישת דירה במחיר למשתכן.

כמו כן, לא אחת עלו טענות שליליות רבות בדירות המוצעות במחיר למשתכן, ועל-כן ההגנה המשפטית והבחינה הקפדנית של הנכס, הינה בגדר המלצה חמה.

רכישת דירה בפרוייקט פינוי בינוי

תרחיש אחרון אשר מביא עמו היבטים מורכבים מעט יותר הוא עסקאות פינוי-בינוי. לצד העובדה שמקבלים דירה חדשה מן הקבלן, הרי שמוטב לוודא כי הוא אכן עומד בכל התנאים הנדרשים וכי הדיירים אשר מפונים מן הדירה הקיימת, יתוגמלו בהתאם או ימוגנו במקרים בהם מתרחש אירוע יוצא דופן המשבית את הפרויקט.

The post עורך דין לרכישת דירה appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

שירותינו בתחום כוללים בין השאר:

• בקשות להיתרי בנייה – ליווי והכנת בקשות לרבות בקשות למיצוי זכויות בנייה, שימוש חורג, היתרים לפי תוכניות בניין עיר (תב"ע) ועוד.
• ייצוג – ייצוג מבקשי היתרי בנייה ויזמים מול וועדות התכנון והבנייה בכל ערכאותיהן.
• התנגדויות – ייצוג מתנגדים לתוכניות בנייה וניהול הליכים משפטיים מול גורמים שונים לרבות רשויות מקומיות, יזמים, תושבים, משרדי ממשלה ועוד.
• ירידת ערך – ייצוג במקרים של ירידת ערך מקרקעין בעקבות תוכנית בנייה ובהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
• מיסוי ושינוי ייעוד – ניהול מהלכים משפטיים לגבי הממשק שבין מיסוי מקרקעין לבין תכנון ובנייה (השבחה, הקלות, שימושים חורגים ועוד). קידום תוכניות לשינוי ייעוד מקרקעין והתמודדות עם שינוי מקרקעין הפוגע בזכויות בעלי נכסים.
• פלילים – התמודדות עם כתבי אישום בגין פיצול דירות, בנייה ללא היתר, שימושים חורגים, הפרות צווים וכיוצא בזה.
• פיצוי בגין הפקעת קרקעות – ייצוג בעלי מקרקעין אשר נפגעו כתוצאה מתוכנית להפקעת קרקעות תוך חתירה למיצוי זכויות מול הרשויות באופן מיטבי והוגן.

רשימת פרוייקטים

פינוי בינוי /תמא 2

ליבורנו 5 בת ים

ליבורנו 7 בת ים

העצמאות 49 (38/2 הרס ובנייה) בת ים

ירושלים 69א ( 38/2 הרס ובנייה ) בת ים

שדרות ירושלים חולון

תמא 38

• אלופי צה"ל 47
• חלוצים 16 בת ים
• אלי כהן 2 בת ים 
• ארלוזורוב 4 בת ים
• קרן קיימת 10 חולון
• גאולים 52 חולון
• אלופי צה"ל 43 חולון
• אלופי  צה"ל 45 חולון
• אלופי צה"ל 49 חולון
• שער ציון 10 חולון
• שער ציון 12 חולון
• שער ציון 14 חולון
• שער ציון 16 חולון
• נורדאו 34 ראשלצ

The post תכנון ובניה appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.

The post חריגות בנייה appeared first on אילת בהרי - יעל בועז משרד עורכי דין.